為加快海州區舊城（棚戶區）改造步伐，進一步提升城市功能，改善居民的居住條件和生活環境，促進城市更新，海州區人民政府擬對文昌路及北側地塊棚戶區改造項目范圍內的房屋及構筑物等實施征收。根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院第590號令）等有關法律法規規定，現將《文昌路及北側地塊棚戶區改造項目房屋征收補償方案（征求意見稿）》予以公布，并公開征求意見。征求意見時間為自發布本公告之日起至2023年2月10日，在此期間，有關單位和個人可通過以下方式提出意見：

一、發送電子郵件提出意見

登錄“連云港市海州區人民政府網站”，（網址：http://www.lyghz.gov.cn/），查看《文昌路及北側地塊棚戶區改造項目房屋征收補償方案（征求意見稿）》，將意見發送至電子信箱78581208@qq.com。

二、通過信函方式提出意見

來信請寄至：連云港市海州區海連西路28號西樓西單元2樓（郵政編碼：222000），并在信封上注明“文昌路及北側地塊棚戶區改造項目房屋征收補償方案征求意見”字樣。

三、通過面見或電話方式反映意見

地址:連云港市海州區海連西路28號西樓西單元2樓。

聯系人：潘玥

聯系電話：80192963

海州區人民政府

2023年1月11日

文昌路及北側地塊棚戶區改造項目房屋征收補償方案

（征求意見稿）

為加快海州區舊城（棚戶區）改造步伐，進一步提升城市功能，改善居民的居住條件和生活環境，促進城市更新，海州區人民政府擬對文昌路及北側地塊棚戶區改造項目范圍內的房屋及構筑物等實施征收。依據國家、省、市房屋征收相關法律法規及政策規定，結合被征收房屋實際情況，制定本方案。

一、政策依據

1.《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）；

2.《關于印發<國有土地上房屋征收評估辦法>的通知》（建設部建房〔2011〕77號）；

3.《省政府關于印發江蘇省貫徹實施<國有土地上房屋征收與補償條例>若干問題規定的通知》（蘇政發〔2011〕91號）；

4.《市政府關于印發連云港市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法的通知》（連政規發〔2011〕4號）；

5.《市政府關于印發連云港市市區國有土地上房屋征收補助和獎勵暫行辦法的通知》（連政規發〔2011〕5號）；

6.《市政府關于印發連云港市市區國有土地上房屋征收范圍內未經登記建筑調查認定和處理暫行辦法的通知》（連政規發〔2011〕14號）；

7.《市政府關于印發連云港市國有土地上房屋征收與補償若干問題規定的通知》（連政發〔2011〕128號）；

8.《市政府關于印發連云港市市區國有土地上房屋征收與補償相關問題補充規定的通知》（連政規發〔2014〕1號）；

9.《市政府關于調整市區房屋征收政策的通知》（連政發〔2018〕42號）；

10.《連云港市國有土地上房屋征收評估技術導則》（連建征監〔2021〕349號）；

11.《區政府關于調整國有土地上房屋征收相關補償標準的通知》（海政發〔2018〕41號）；

12.《區政府辦公室關于印發海州區舊城（棚戶區）改造房屋征收相關政策調整方案的通知》（海政辦發〔2018〕76號）；

13.《連云港市城鄉建設局關于調整房屋裝飾裝修及附屬設施補償協商價格參考標準的通知》（連建征監〔2019〕24號）；

14.《區政府辦公室關于印發海州區舊城（棚戶區）改造房屋征收相關獎勵政策調整的補充規定的通知》（海政辦發〔2019〕38號）；

15．其他相關文件。

二、征收人：海州區人民政府。

三、征收部門：海州區住房和城鄉建設局。

四、征收實施單位：海州區新東街道辦事處、海州區房屋征收服務中心。

五、征收范圍：以連云港市自然資源和規劃部門出具的征收紅線范圍圖為準（詳見附圖）。

六、征收期限：自征收決定公告之日起至房屋征收結束。

七、征收簽約期限：被征收房屋評估結果公示期滿之日起30日。

八、征收簽約獎勵期限：被征收房屋評估結果公示期滿之日起20日。

九、房地產價格評估機構選定辦法

（一）房地產價格評估機構由被征收人在規定期限內從市房屋征收管理部門每年度公布的房地產價格評估機構名錄中協商選定，半數以上被征收人選擇同一家房地產價格評估機構，視為協商選定成功。

（二）若被征收人在規定時間內協商不成或未選定房地產價格評估機構的，征收人將組織被征收人投票決定或者通過搖號、抽簽等方式確定。采用投票方式時，半數以上被征收人選擇同一家房地產價格評估機構的，為多數決定；不足半數的，采取搖號、抽簽等方式確定。

十、被征收房屋的認定

（一）土地用途與用地面積依據連云港市自然資源和規劃部門發放的合法證件或相關有效證明材料載明的土地用途和用地面積進行認定；無連云港市自然資源和規劃部門發放的合法證件及相關有效證明材料的，土地符合登記條件因歷史原因未進行登記的，由連云港市自然資源和規劃部門按程序確權，出具被征收建筑占用土地的登記資料或者國有土地使用權屬確認單（以下簡稱土地確權材料）。

（二）被征收房屋的面積、性質以房屋權屬證書載明的面積、性質為準，房屋權屬證書未載明的，以產權檔案記載的面積、性質為準。單位房改房權屬證書載明的房屋面積與實測面積（不含翻建、擴建增加的面積）不一致的，以實測面積為準。

（三）對已依法取得土地使用權和建設工程規劃許可證件（含民房建筑執照），并在土地使用權范圍內按照建設工程規劃許可證件載明內容建設，未辦理房屋權屬登記的建筑，認定為合法建筑。

（四）國有土地上征收范圍內未經登記建筑的認定，在土地確權材料認定范圍內，沒有建房批準手續，但2003年正射影像圖上有記載的被征收房屋，參照有證房屋予以補償。在土地確權材料認定范圍內，2003年正射影像圖上無記載的，或者雖在2003年正射影像圖上有記載，但在土地確權材料認定范圍外的被征收房屋，認定為違法建筑，不予補償。

（五）已經下達限期拆除決定書的建筑，認定為違法建筑。

十一、補償方式

本次房屋征收采用貨幣補償和房屋產權調換兩種方式，由被征收人自行選擇。

（一）被征收房屋的補償價格，由評估機構按住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）和《連云港市國有土地上房屋征收評估技術導則》（連建征監〔2021〕349號）評估確定。

（二）選擇貨幣補償的，征收部門與被征收人按照被征收房屋評估結果計算補償款簽訂房屋征收補償協議，被征收人在規定期限內騰空并完好交出被征收房屋后，征收部門按協議約定將補償款一次性支付給被征收人。

（三）選擇產權調換的，計算被征收房屋的補償金額和所調換房屋的價值，結清差價。

1.征收住宅房屋，按被征收房屋認定的合法面積征一還一，互找差價，參照戶型調換。

2.選房辦法：被征收人以簽訂房屋征收補償協議并完成搬遷的先后順序進行選房，先簽先選、后簽后選。

3.過渡方式：被征收人自行過渡。

4.安置房源：恒安花園、海高名府、明珠翡翠園部分房源。

5.安置房戶型面積：安置房樓址、戶型以建設工程規劃許可證和政府職能部門批準的圖紙為準，安置房建筑面積以房屋產權登記的面積為準（詳見現場選房圖）。

6.安置房上房時需繳納的房屋維修基金、物業管理等費用，由產權人按有關規定繳納。

7.被征收房屋補償總價超過安置房總價，超出部分由房屋征收部門在協議約定的支付時間內一次性支付給被征收人。被征收房屋補償總價低于安置房總價的，其差價部分由被征收人在安置房屋交付3日前一次性支付給房屋征收部門。

（四）被征收人僅有一處住房且獲得的貨幣補償金額低于本項目征收決定之日市區45平方米經濟適用房價格的，按照市區45平方米經濟適用房價格標準給予補償。征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，選擇貨幣化補償后，應當按照住房保障有關規定辦理相關手續，優先給予住房保障，在其輪候保障住房期間，再一次性給予7200元/戶的臨時安置補助費。

（五）被征收人家庭僅有被征收房屋此一處住房，現狀實測總建筑面積不超過60平方米（含60平方米），且經認定的合法及參照合法建筑面積不超過45平方米（含45平方米），被征收人選擇安置房市場評估價最低安置小區產權調換的結算方式：

1.“征一還一”部分：安置房安置價格高于被征收房屋市場價格評估價的不找差價，安置房安置價格低于被征收房屋市場評估價的互找差價；

2.被征收房屋認定合法及參照合法建筑面積不足45平方米（含45平方米）面積差部分按安置房重置價格計算，超出45平方米且在60平方米（含60平方米）以內部分按安置房安置價格每平方米優惠20%計算，超出60平方米以外部分按安置房市場評估價計算。

（六）征收個人非住宅房屋，鼓勵被征收人選擇貨幣補償或參與住宅房屋產權調換。

（七）征收各類企事業單位的土地和房屋，土地面積和性質以土地證載明的面積和性質為準，土地面積有爭議的，由連云港市自然資源和規劃部門予以確認。房屋面積確權按國有土地上房屋確權原則執行，房屋及土地補償價格，由評估機構評估確定。

（八）停產停業損失補償

對符合《連云港市國有土地上房屋征收與補償若干問題的規定》（連政發〔2011〕128號）的事實經營房屋停產停業損失補助300元/㎡的標準協商確定，協商不成的，委托確定的房地產價格評估機構按照房屋征收決定作出前三年的平均凈利潤和停產停業期限評估確定。其他按照省市相關規定執行。

（九）經認定的違法建筑，不予產權調換。

十二、補助和獎勵

（一）搬遷補助

按被征收房屋合法建筑面積10元/平方米計算；不足800元的，按800元計算。被征收人選擇貨幣補償的按一次計算；選擇產權調換的按兩次計算。

（二）臨時安置補助

臨時安置補助費按被征收房屋合法建筑面積12元/月/平方米計算。月臨時安置補助費不足600元的，按600元計算。本次征收由被征收人自行安排過渡，房屋征收部門向被征收人支付臨時安置補助費。

1.被征收人選擇貨幣補償的，按6個月一次性支付臨時安置補助費。

2.被征收人選擇恒安花園、明珠翡翠園安置房安置的，按6個月支付臨時安置補助費；被征收人選擇海高名府安置房安置的，按10個月計算臨時安置補助費。

因房屋征收部門責任延長過渡期的，房屋征收部門自逾期之日起，按逾期月數增付1倍臨時安置補助費。

被征收房屋合法建筑面積等于或小于安置房屋建筑面積，臨時安置補助費按被征收房屋合法建筑面積計算；被征收房屋合法建筑面積大于安置房屋建筑面積，超出部分按選擇貨幣補償的標準執行。

（三）征收獎勵

被征收人在簽約獎勵期限內簽約并搬遷騰空房屋完好交給征收人的，享受以下獎勵；超過征收簽約獎勵期限的，不享受以下獎勵。

1.征收個人住宅房屋，被征收人積極配合征收工作并在評估結果公示期內簽訂協議且按協議約定時間完成搬遷的，給予10000元/戶的提前簽約獎勵。

2.簽約獎勵

（1）征收住宅性房屋，被征收人在簽約獎勵期限內簽訂補償安置協議，對產權調換部分的被征收房屋價值的補償，在合法房屋評估價值的基礎上增幅8%，對貨幣補償部分的被征收房屋價值的補償，在合法房屋評估價值的基礎上增幅2%。

（2）選擇產權調換的，分別計算被征收房屋價值與安置房屋價值，并結清產權調換差價。安置房建筑面積在被征收房屋認定合法建筑面積以內（含相等）部分，安置房價格在市場評估價的基礎上每平方米優惠500元；安置房建筑面積超出被征收房屋認定合法建筑面積20%以內（含20%）部分，安置房價格在市場評估價的基礎上每平方米優惠400元；超過20%以上的，按市場評估價計算。

3.搬遷獎勵

（1）征收個人房屋，被征收人在簽約獎勵期限內簽訂協議并在約定時間內完成搬遷的，按合法建筑面積每平方米獎勵200元，獎勵金額低于12000元的按12000元計算。

（2）征收企事業單位房屋和土地，被征收人在簽約獎勵期限內簽訂協議并在協議約定時間內完成搬遷的，按房屋加土地評估價值的2.5%給予獎勵，獎勵金額低于12000元的按12000元計算。

4.征收個人非住宅房屋和無法進相關園區安置的企業單位房屋和土地，在規定的獎勵期限內簽訂補償安置協議，允許被征收人以貨幣補償以內金額參與住宅性房屋產權調換，安置房價格按照市場評估價計算。

5.征收個人住宅房屋，被征收人積極配合征收工作并在征收簽約獎勵期限內簽訂協議且按協議約定時間完成搬遷的，附屬設施補償單價低于600元/平方米的，按照600元/平方米給予補齊獎勵；超過征收簽約獎勵期限未簽約的，按照房地產價格評估機構評估結果予以補償。

6.被征收人積極配合房屋征收工作，在規定的獎勵期限內簽約并按協議約定搬遷的，對未認定住宅房屋在原政策標準上給予以下補齊獎勵：

（1）未認定住宅房屋指按照《連云港市市區國有土地上房屋征收范圍內未經登記建筑調查認定和處理暫行辦法的通知》（連政規發〔2011〕14號）已認定為合法建筑以外部分的房屋；

（2）土地用途為住宅用地的《土地使用證》或土地權屬材料認定范圍內建造的未認定房屋，在連云港市自然資源和規劃部門2016年航空影像圖上有記載的，且房屋層數不超過兩層，按照同地塊類似合法房屋市場評估價的30%給予獎勵，但不享受產權調換、搬遷補助、臨時安置補助和簽約、搬遷獎勵等優惠政策；

（3）土地用途為住宅用地的《土地使用證》或土地權屬材料認定范圍內建造的未認定房屋，雖在連云港市自然資源和規劃部門2016年航空影像圖上有記載的，但房屋層數超過兩層，以及在土地確權材料認定范圍外住宅性未認定房屋，按照連建征監〔2021〕349號文件中住宅房屋建筑安裝工程費結合結構、成新、層高進行評估給予獎勵，但不享受產權調換、搬遷補助、臨時安置補助和簽約、搬遷獎勵等優惠政策；

（4）超過簽約獎勵期限不簽約的，以及在連云港市自然資源和規劃局2016年航空影像圖上無記載的，按市政府的相關政策規定執行。

（5）違法建筑一律不予補償。被征收人積極配合征收工作，在征收簽約期限內簽訂協議并按約定時間將房屋交給征收人的，按照違法建筑磚木、磚混、鋼混建筑結構類型，分別給予每平方米不超過300元、400元、500元材料補助。

十三、其他事項

1.被征收人應積極配合征收工作人員對其房屋及附屬設施進行丈量，并及時提供房屋產權證明等相關手續。因被征收人不配合而導致評估不利后果，由被征收人自負。

2.本次房屋征收接受被征收人和廣大人民群眾的監督。如發現征收工作人員在征收工作中有違規違紀行為，歡迎被征收人和廣大人民群眾舉報。經調查屬實的，將依紀依法追究相關責任人責任，并對舉報人員給予500元獎勵，同一舉報事件以先舉報者為準。

3.在房屋征收期間，對采取暴力、威脅等方法妨礙房屋征收與補償工作，構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

4.被征收人不得擅自拆除、損壞被征收房屋、附屬設施，否則征收人有權在補償費用中扣除相應的損失。

5.被征收房屋存在權屬糾紛的，由被征收人在房屋征收簽約及搬家騰房的期限內自行解決，逾期不能解決的，按有關規定處理。

6.征收人與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議的，或者被征收人不明確的，由海州區住房和城鄉建設局報請海州區人民政府，按照房屋征收補償方案作出征收補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

7.被征收人對征收補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

8.被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在征收補償決定規定的期限內又不搬遷的，由海州區人民政府依法申請人民法院強制執行。

9.房屋征收補償協議訂立后，一方當事人不履行協議約定義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

10.用于產權調換的房屋建成后，由海州區住房和城鄉建設局進行公告或按被征收人所留聯系方式通知被征收人辦理安置手續。被征收人所留聯系方式發生改變，應及時書面通知海州區住房和城鄉建設局；否則，產生的不利后果由被征收人自負。

十四、本方案未盡事宜，按國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》及相關政策和有關規定執行。

十五、本方案最終解釋權歸征收人。