對市政協(xié)十四屆四次會議第44109號提案的答復

戴鴻鳴委員：

您提出的關于進一步完善存量房以舊換新相關政策的提案收悉，現(xiàn)答復如下：

一、以舊換新實施情況及成效

（一）聯(lián)合出臺房地產(chǎn)調控政策文件。2024年6月6日，我局聯(lián)合市自然資源和規(guī)劃局、市公積金管理中心出臺《關于調整和明確促進市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展相關措施的意見》（連建發(fā)〔2024〕177號）文件，從支持支持市場化“以舊換新”、支持國有企業(yè)定向“以舊換新”、構建預告登記機制等三個方面實施“以舊換新”相關工作。購房補貼方面，對市區(qū)（不含贛榆區(qū)）轉讓二手住房一年內又購置新建商品住房的，予以補貼一次應繳契稅額的100%；對規(guī)模以上企業(yè)的產(chǎn)業(yè)工人和大專以上學歷購房人購買新建住房或首套二手住房的發(fā)放購房補貼，補貼應繳契稅額的80%。

（二）開展地方國企“以舊換新”。采用國企收購模式實施存量住房“以舊換新”工作。市區(qū)范圍內，由市城建控股集團成立一家二級公司——置新公司，通過籌集長期低息融資貸款，收購海州區(qū)和連云區(qū)存量住房并定向置換至市城建控股集團未銷售新房，存量住房業(yè)主可采用一套或多套存量住房置換新房，置換總價不得高于所購新房總價的80%。收購的存量住房統(tǒng)一變更登記至置新公司名下，按照宜租則租、宜售則售、租售并舉等多種渠道盤活。通過以上方式，加快一二手房聯(lián)動、激發(fā)房地產(chǎn)市場活力、滿足居民改善型住房需求。

（三）實施成效。以舊換新方面，自2024年“以舊換新”工作開展以來，全市“以舊換新”成交套數(shù)933套，13.61萬平方米，成交金額15.7億元。其中，城建集團成交套數(shù)649套，10.33萬平方米，成交金額13.49億元；今年以來全市成交套數(shù)372套，成交面積5.43萬平方米，成交金額6.39億元。其中，城建集團成交286套，成交面積4.38萬平方米，成交金額5.64億元。購房補貼方面，截至目前已累計發(fā)放購房補貼10562萬元，惠及補貼8066件，有效促進一手房和二手房市場的聯(lián)動。

二、以舊換新相關問題成因

（一）關于“舊”房收購范圍小問題。截至目前，市城建集團已收購舊房10.09億元、銷售新房13.23億元。劃定的收舊范圍和25年房齡要求是在兼顧企業(yè)經(jīng)營發(fā)展、后期運營管理和規(guī)避相關風險等多方面因素后進行制定的。25年以上房源盤活渠道受限、資產(chǎn)運營管理困難，不利于國有資產(chǎn)保值增值；且需考慮金融機構收購舊房要求（位于城市核心、人口聚集、產(chǎn)業(yè)集聚等具有明顯優(yōu)勢的中心城區(qū)）。

（二）關于“新”房區(qū)位相對集中問題。采用“國企收購”模式實施以舊換新政策的國有企業(yè)，應以去化自身樓盤為主，收購舊房并定向置換至本公司開發(fā)建設新房，以保障資金鏈持續(xù)延續(xù)。目前城建集團在售的經(jīng)營性項目只有蒼梧錦苑、金海福邸、城樾大境和金鳳雅苑四個項目樓盤，已全部納入換新項目范圍。

（三）關于“新”的周邊配套不足問題。換新樓盤主要位于花果山大道東側，當前該區(qū)域商超、菜場、學校等配套服務不足，已在加快完善。

（四）關于置換過渡期長問題。換新項目中，金鳳雅苑項目為現(xiàn)房，滿足即買即交付條件；蒼梧錦苑和金海福邸項目今年即可上房，城樾大境項目2026年具備上房條件。

（五）關于新舊價格差大的問題。目前收購舊房平均成本為1.06萬元/平方米，銷售新房平均成本為1.3萬元/平方米，相差不足3000元/平方米；金海府邸項目多層均價9700元/平方米、高層均價7600元/平方米，較部分舊房小區(qū)價格更優(yōu)惠。為降低客戶置換成本，市城建集團已推出多項措施：一是蒼梧錦苑、城樾大境等項目免費贈送車位和儲藏間，成本價值不低于15萬元。二是采用“國企收購”模式，將舊房款項直接撥付至新房作為首付款，客戶只需補充20%-25%差額；三是出臺“拼多多”“換押轉貸”、支持三代以內直系親屬換房、三免貼心服務（免評估費、免中介費、免服務費）、契稅和個人所得稅全額申退（平均每套房源節(jié)省八萬余元）、保留舊房學區(qū)3年等多項助力購房措施。

三、下一步工作計劃

（一）擴大收購范圍。根據(jù)2025年第13號市政府辦公室會議紀要，2025年將在原海州區(qū)收舊范圍基礎上，增加連云區(qū)收舊范圍，并適時擴大收舊范圍，目標新增收購存量住房不少于500套。目前市城建集團已協(xié)調金融機構拓寬連云區(qū)收購范圍（1家已成功收購連云區(qū)房源，另外1家正在積極爭取中）。對于無物業(yè)公司管理的小區(qū)，市城建集團將開展實地調研、上會研究通過后納入收購范圍，滿足置換群體置換需求。

（二）落實優(yōu)惠措施。市住建部門將同市財政部門和城控集團落實好“以舊換新”相關工作，繼續(xù)落實購房補貼政策，財政部門積極爭取舊房裝修、廚衛(wèi)等局部改造購置上級補貼資金。市城建集團結合已推出多項措施，進一步降低客戶置換成本，幫助舊房價格高出置換比例、舊房尚余貸款未結清等客戶降低換房門檻和資金壓力，滿足改善型住房需求。

（三）加快配套建設。城建集團將協(xié)同潤科集團（高新區(qū)片區(qū)開發(fā)公司）著力開展星海湖公園綠化亮化打造、袖海路道路建設、市體育中心升級改造、市青少年體育發(fā)展中心建設等片區(qū)提檔升級工作，并積極利用新開發(fā)的高品質住宅配建商超、城市書房、玉女河公園等，力爭為居民提供便利生活服務。同時，城建集團將加快文苑路學校等公益性項目落地，為打造優(yōu)質居民生活環(huán)境提供支撐。

（四）完善置換流程。進一步完善現(xiàn)有置換流程，推動明確舊房評估、出售，新房選購、簽約、交房等各環(huán)節(jié)節(jié)點，及時幫助解決手續(xù)辦理過程中的各類問題。

（五）做好新舊銜接。市城建集團將推出舊房返租政策，置換群體可以低于市場的優(yōu)惠價格居住至新房上房通知后1年，為新房裝修、家具配備等事項提供充足時間。

（六）加大補貼力度。市財政部門將繼續(xù)積極爭取上級補貼資金，讓百姓享受到切實的優(yōu)惠，激發(fā)居民以舊換新需求。財政部門反饋已爭取到位上級補助資金2756萬元，可對我市舊房裝修、廚衛(wèi)等局部改造購置等予以補貼。

連云港市住房和城鄉(xiāng)建設局

2025年7月16日