各縣、區人民政府，市各委、辦、局，市各直屬單位：

《連云港市城市房屋拆遷管理規定》已經市十一屆政府第19次常務會議討論通過，現印發給你們，請認真遵照執行。

　

　

　

二○○四年四月八日　　　

　

連云港市城市房屋拆遷管理規定

　

第一章　 總　 則

第一條　 為了加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱國務院條例）和《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱省條例）等有關法規，結合本市實際，制定本規定。

第二條　 在本市城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本規定。

第三條　 城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市舊區改造和生態環境改善，保護文物古跡。

第四條　 拆遷人應當按照本規定，對被拆遷人給予補償和安置；被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。

本規定所稱拆遷人，是指取得《房屋拆遷許可證》的單位。

本規定所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。

第五條　 連云港市房屋拆遷安置辦公室是市人民政府城市房屋拆遷工作的管理部門（以下簡稱市房屋拆遷主管部門），負責對城市房屋拆遷工作實施監督管理。

各區人民政府和市、區規劃、建設、城管、國土、房管、物價、工商、稅務、公安等有關部門應當依照有關法律法規和本規定，互相配合，保證城市房屋拆遷管理工作的順利進行。

第二章　　　　　　　　　　　　　　　　　　 拆遷管理

第六條　 拆遷房屋實行《房屋拆遷許可證》制度。拆遷房屋的單位取得《房屋拆遷許可證》后，方可實施拆遷。

第七條　 申請領取《房屋拆遷許可證》的，應當向市房屋拆遷主管部門提交下列資料：

（一）建設用地規劃許可證（附紅線圖）；

（二）國有土地使用權批準文件；

（三）拆遷計劃和拆遷方案。

市房屋拆遷主管部門應當自收到申請之日起15日內，對申請事項進行審查；經審查，對符合條件并將房屋拆遷補償安置資金足額存入市房屋拆遷主管部門設立的銀行專用帳戶和按規定交納拆遷管理費的，頒發《房屋拆遷許可證》。

政府實施凈地出讓或土地儲備需要拆遷房屋的，申請人應提交市人民政府有關同意出讓和儲備的批準文件，可以免交本條第一款第一項的材料。

《房屋拆遷許可證》頒發后10日內，拆遷人應當持《房屋拆遷許可證》到市房產權屬登記機關辦理擬拆遷房屋權屬證書注銷登記備案手續。

第八條 　房屋拆遷補償安置資金應當專門用于拆遷補償安置，不得挪作他用。

市房屋拆遷主管部門負責對房屋拆遷補償安置資金統一管理，統一結算。

第九條　 市房屋拆遷主管部門在發放《房屋拆遷許可證》的同時，應當將《房屋拆遷許可證》中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。

市房屋拆遷主管部門、拆遷人和拆遷單位應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

第十條　 拆遷人應當在《房屋拆遷許可證》確定的拆遷范圍和拆遷期限內實施房屋拆遷，不得擅自更改拆遷范圍和拆遷期限。

需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向市房屋拆遷主管部門提出延期拆遷申請；市房屋拆遷主管部門應當自收到延期拆遷申請之日起10日內給予答復。

第十一條　 拆遷人可以委托具有拆遷資格的拆遷單位實施拆遷；具備相應條件的，也可以自行拆遷。

市房屋拆遷主管部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

委托拆遷的服務費標準由市價格主管部門制定。

第十二條　 拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應當自拆遷委托合同訂立之日起15日內，將拆遷委托合同報市房屋拆遷主管部門備案。

被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業務。

第十三條　 市房屋拆遷主管部門應加強對拆遷工作人員的管理，對從事拆遷工作的人員進行有關法律和政策業務知識的培訓、考核；經考核合格的，發給拆遷工作證。拆遷工作人員應持證上崗。

第十四條　 市房屋拆遷主管部門應根據規劃要求和建設單位的拆遷申請，書面通知規劃、國土、房產、公安、所在地區政府、街道辦事處等有關部門和單位，暫停辦理擬拆遷范圍內的建設工程規劃許可證（副本）、國有土地使用權證變更或交易、房屋產權變更或交易、戶口遷入等手續，并告知擬拆遷范圍內的居民和單位。擬拆遷范圍內的居民和單位不得進行房屋擴建、改建、裝修、租賃。

暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年；拆遷人需要延長暫停期限的，必須經市房屋拆遷主管部門批準，延長暫停期限不得超過1年。在暫停期限內辦理相關手續或擅自改建、擴建、裝修、租賃等，導致貨幣補償金額增加的，增加部分不予補償。

第十五條　 拆遷人與被拆遷人應當依照本規定，訂立拆遷補償協議。

拆遷補償安置協議應當載明下列事項：

（一）補償方式和補償金額；

（二）產權調換房屋的地點、建筑面積等；

（三）搬遷期限；

（四）過渡方式與過渡期限；

（五）產權調換房屋差價金額及支付的方式；

（六）違約責任與糾紛解決辦法；

（七）當事人認為需要訂立的其他條款。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。

被拆遷人、房屋承租人重新購買房屋的，價款中相當于貨幣補償金額的部分免交契稅。

第十六條　 拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁機構申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。

第十七條　 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由市房屋拆遷主管部門裁決。市房屋拆遷主管部門是被拆遷人的，由市人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。

當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本規定對被拆遷人給予貨幣補償或者提供產權調換房屋、過渡用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。

具體辦法由市房屋拆遷主管部門另行制定。

第十八條　 被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由市房屋拆遷主管部門依法申請人民法院強制拆遷，或者由市人民政府責成有關部門強制拆遷。

實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關申請辦理證據保全。

第十九條　 市政公用基礎設施建設項目需要拆遷房屋的，按照先拆遷騰地、后處理糾紛的原則辦理。被拆遷人、房屋承租人應當按照拆遷公告期限要求，保證按期拆遷。

本規定所稱市政建設項目，是指經市政府批準的城市道路、城市橋涵、城市防洪、排水設施、城市綠地、廣場、燃氣、熱力、給水等市政基礎設施建設項目。

第二十條　 房屋拆除施工必須由具備安全保障條件、具有建筑施工企業資質的企業承擔。拆除施工企業在承包拆除業務時必須制定拆除方案和安全保障措施，按相關規定繳納安全風險抵押金、簽訂安全責任書，并經市房屋拆遷主管部門審核同意后，方可實施拆除業務。具體辦法由市房屋拆遷主管部門另行制定。

第二十一條　 尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓的，應當經市房屋拆遷主管部門同意，原拆遷補償安置協議中載明的有關權利、義務隨之轉移給項目受讓人。項目轉讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人，并自轉讓合同簽訂之日起30日內予以公告。

第二十二條　 拆遷人應當在房屋拆除后30日內持有關手續到市房屋權屬登記機關、國土資源管理部門辦理拆遷地塊產權注銷登記和國有土地使用權設定。

第二十三條　 被拆遷人憑拆遷補償協議或裁決書等生效的法律文書向公安、郵政、電信、公用事業、民政、勞動保障、教育等部門和單位申請辦理戶口的遷移、郵件傳遞、供水、供電、低保、勞動和社會保險以及轉學、轉托等手續，相關部門或單位應按有關規定辦理。

市房屋拆遷主管部門應當建立、健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理。

第三章　　　　　　　　　　　　　　　　　　 拆遷補償與安置

第二十四條　 拆遷人應當依照本規定，對被拆遷人給予補償。

拆除違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。拆除未超過批準期限的臨時建筑，按其拆遷時建筑材料的成本價值，結合剩余期限給予補償（規劃批準文件載明的因城市建設需要，無償拆除的臨時建筑除外）。

第二十五條　 拆遷補償的方式，可以實行貨幣補償，也可以實行與貨幣補償金額同等價值的產權調換。

第二十六條　 貨幣補償的金額應當根據被拆遷房屋的房地產市場評估單價和被拆遷房屋的建筑面積確定。對超出房屋建筑面積的土地使用面積由具有相應評估資質的評估機構進行評估，并計入貨幣補償金額。房地產市場評估單價的確定，應當綜合考慮被拆遷房屋的區位、用途、建筑結構、成新、樓層、朝向等因素，具體辦法由市房屋拆遷主管部門依據國家、省有關規定另行制定公布。

被拆遷房屋的性質、建筑面積以房屋權屬證書登記的面積為準，土地使用面積以國有土地使用權證為準，被拆遷人不能提供房屋權屬證和土地使用權證的，可以向市房產管理部門和土地管理部門申請確權，市房產管理部門和土地管理部門應當自收到申請之日起7日內作出準予確權或不予確權的決定，并書面通知當事人。市房產管理部門、土地管理部門對符合準予確權的應當在收到申請之日起10日內予以確權（確定合法權屬的性質和面積）。

第二十七條　 被拆遷人選擇產權調換的，拆遷人應當提供產權調換的房屋供被拆遷人選擇。被拆遷地段內新建房屋，應當優先提供給被拆遷人選擇。

實行房屋產權調換的，拆遷人和被拆遷人應當依據本規定第二十六條第一款的規則，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的房地產市場價格，結清產權調換的差價。

拆遷人應當提供符合國家規范和質量安全標準的房屋，用于產權調換。

拆遷過渡期限自被拆遷人或者房屋承租人騰空房屋之日起，一般不超過18個月。拆遷人、被拆遷人或者公房承租人應當遵守過渡期限的協議。

因拆遷人的責任延長過渡期限的，從逾期之月起，除當事人另有約定的，拆遷人應當按照下列規定給被拆遷人或者公房承租人增付臨時安置補助費：

（一）對被拆遷人或者房屋承租人自行解決過渡用房的，延長時間在12個月以內的，增付1倍臨時安置補助費；延長時間超過12個月的，自超過之月起增付2倍臨時安置補助費；

（二）對由拆遷人提供過渡用房的，延長時間在12個月以內的，按標準付給臨時安置補助費；延長時間超過12個月的，自超過之月起增付1倍臨時安置補助費。

經批準建設的合法住宅房屋自竣工之日起（若無法界定竣工時間，以取得建設工程規劃許可證之后六個月起）至拆遷許可證頒發之日止，不滿5年被拆遷的，拆遷人應當對被拆遷人增加15%的房屋補償金額。

第二十八條　 拆遷公益事業的非生產經營性房屋的，拆遷人應當依照有關法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

拆遷中涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡等房屋的，依照有關法律、法規的規定辦理。

拆遷中、小學校舍或者幼兒園，應當征得教育行政主管部門認可，并按照規劃要求建設新校舍、幼兒園或者給予貨幣補償，擴建部分所需費用由被拆遷人承擔。因國家重點建設工程需要，被拆遷的中小學、幼兒園需邊建邊拆的，市房屋拆遷主管部門會同教育行政主管部門和被拆遷人對在校學生入學作出妥善安排，拆遷人應當按規定給予補償。

第二十九條　 被拆遷人僅有一處住房且獲得的貨幣補償金額（房屋及其附屬設施等補償金額）低于補償最低標準的，拆遷人應當按照拆遷最低補償標準對被拆遷人予以貨幣補償。

被拆遷人按照本條前款獲得貨幣補償后仍無力解決住房的，拆遷人應當用其貨幣補償款購買在本市當年不小于最小戶型面積的經濟適用住房或者購買建筑面積不少于被拆遷房屋面積的二手房屋予以安置。安置房屋金額超出貨幣補償款金額部分，被拆遷人應當付清差價款。

被拆遷人符合購買經濟適用住房條件的，可以優先購買。

拆遷補償最低標準為：一類區4.5萬元；二類區4萬元；三類區3.5萬元。

第三十條　 拆遷執行政府規定租金標準的公有出租住宅房屋，由承租人按被拆遷房屋的重置價格的80%購買并解除租賃關系后，由拆遷人對承租人進行拆遷補償安置。

拆遷執行政府規定租金標準的公有住宅房屋改變用途為非住宅房屋的，租賃雙方對貨幣補償金額未約定分配比例的，拆遷人應當將貨幣補償金額的50%支付給產權人，50%支付給承租人。

拆遷執行政府規定租金標準的公有非住宅房屋，租賃雙方選擇貨幣補償但未約定分配比例的，拆遷人按照下列比例支付貨幣補償金額：

（一）租賃合同期限內實際使用超過5年，在10年以內的，產權人60%，房屋承租人40%；

（二）租賃合同期限內實際使用超過10年，在15年以內的，產權人50%，房屋承租人50%；

（三）租賃合同期限內實際使用超過15年的，產權人40%，房屋承租人60%。

被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

因拆遷而引起變更租賃合同條款內容的，應當服從城市建設需要作相應修改。

第三十一條　 因國家有關私房改造政策形成租賃關系的，應當實行貨幣補償，拆遷人除對被拆遷人進行貨幣補償外，還應對房屋承租人再支付區位補償款作為其購房補貼。

第三十二條　 拆遷產權不明確或房產管理部門代管的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報市房屋拆遷主管部門審核同意后實施拆遷。拆遷補償款由拆遷人支付給市房產管理部門按有關規定處理。拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。

第三十三條　 拆遷設有抵押權的房屋或設有抵押權的土地上的房屋，依據國家有關擔保的法律、法規執行。

第三十四條　 拆遷人應當對被拆遷人或者公房承租人支付搬遷補助費。

實行貨幣補償的，拆遷人一次性支付6個月的臨時安置補助費。

實行產權調換的，在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的過渡用房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。

搬遷補助費和臨時安置補助費標準由市價格主管部門制定。

第三十五條　 因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予一次性綜合補助費。具體標準由市價格主管部門會同市房屋拆遷主管部門另行制定。

第四章　　　　　　　　　　　　　　　　　　 拆遷評估

第三十六條　 拆遷評估應當由具有省級以上建設行政主管部門頒發的三級以上房地產評估資質的房地產評估機構進行。

市房產、房屋拆遷和價格主管部門應當每年向社會公布拆遷評估機構名錄，供拆遷人和被拆遷人選擇。

第三十七條　 房地產市場評估應當遵循公開、公平、公正的原則。

第三十八條　 拆遷評估應當綜合考慮與被拆遷房屋相關的下列因素：

（一）區位：被拆遷房屋區位基準價以及房屋的周邊環境、交通和商業服務便利程度、公共事業設施配套狀況等區位調節因素。區位基準價由市房屋拆遷主管部門擬定，并根據市場情況及時進行調整。

（二）用途：以房屋權屬證書上標明的用途為準，房屋權屬證書未標明用途的，以產權檔案中記錄的用途為準，但對取得工商營業執照并已持續營業1年以上的，可以參照經營用房評估。

（三）建筑面積：房屋權屬證書載明的建筑面積，或者房產主管部門確認的實際測量面積；

（四）裝飾裝修：裝飾裝修補償應當結合裝潢材料的檔次、價格、折舊年限等因素分別按其面積計算；

（五）其他因素：房屋建筑結構形式、成新程度、樓層、層高、朝向等。

第三十九條　 拆遷評估采用市場比較法、綜合法、收益法、成本法等方法進行。

住宅房屋一般采取市場比較法評估，在無法適用市場比較法時，也可以采用綜合法評估。

非住宅房屋的拆遷評估方法首選市場比較法，在無法適用市場比較法時，采用綜合法、收益法、成本法評估。

因不能收集到滿足要求的相關交易實例作為可比實例而無法采用市場比較法時，非營業性用房采用成本法評估，營業性用房采用收益法評估。

住宅房屋已改為非住宅房屋使用，并且實際進行合法經營，參照非住宅房屋評估時，采用綜合法評估。符合下列條件的，沿街鋪面房屋90%參照非住宅用房綜合評估法評估，10%參照住宅用房綜合評估法評估。非沿街鋪面房屋50%參照住宅房屋綜合評估法評估，50%參照非住宅房屋綜合法評估。

1.　　　　　　　　　　　　 私房自營

（1）有房屋權屬證書、國有土地使用權證，營業部位在合法建筑范圍內；

（2）依法連續繳納非住宅用房房產稅、土地年租金3年以上；

（3）有產權人、共有人或者同住直系親屬的有效工商營業執照和稅務登記證3年以上。

2. 私房租賃經營

（1）具有前款私房自營條件中的第1、2項；

（2）有經營房屋租賃證、土地他項權利證明書（國有土地使用權出租許可證）；

（3）有與《房屋租賃合同》戶名一致的有效工商營業執照和稅務登記證。

不符合上述條件的住宅房屋已改為非住宅房屋使用的，并實際進行合法經營的，沿街鋪面經營用房40%參照非住宅用房綜合評估法評估，60%參照住宅用房綜合評估法評估。非沿街鋪面經營用房20%參照非住宅用房綜合評估法評估，80%參照住宅用房綜合評估法評估。

被拆遷房屋內自行裝修、裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人依據政府有關部門核定的內容和價格協商確定；協商不成的，可以委托具有相應資質的評估機構評估確定。

第四十條　 對被拆遷房屋進行房地產市場價評估的機構由拆遷人和被拆遷人共同選定；拆遷人和被拆遷人不能達成一致的，由市房屋拆遷主管部門在符合條件的評估機構中抽簽確定，市房屋拆遷主管部門應當在抽簽前3日在拆遷地點公告抽簽的時間和地點。

評估機構對被拆遷房屋進行房地產市場評估的費用，由拆遷人承擔。

第四十一條　 拆遷人或者被拆遷人對評估結果有異議的，可以在評估結果送達之日起5個工作日內要求評估機構作出解釋、說明。評估機構應當在5個工作日內作出解釋、說明。經解釋、說明仍有異議的，持有異議的拆遷人或者被拆遷人可以委托符合本規定的其他評估機構重新評估。

重新評估結果與原評估結果在允許誤差范圍之內的，原評估結果有效，重新評估費用由委托人承擔。重新評估結果與原評估結果超出允許誤差范圍的，由市房屋拆遷主管部門在專家庫中抽簽選定專家進行鑒定。鑒定采用原評估結果的，重新評估和專家鑒定費用由重新評估的委托人和重新評估的機構共同承擔；鑒定采用重新評估結果的，重新評估和專家鑒定費用由委托人的相對人和原評估機構共同承擔。

前款所稱的允許誤差范圍，為被拆遷房屋評估金額的±5%。

前款所稱的專家鑒定費用，應當按照拆遷人或者被拆遷人為10%，評估機構為90%的比例承擔。

評估機構按市價格主管部門規定標準收取評估費用。評估機構應當到同級價格主管部門辦理收費許可證，實行亮證收費。

第四十二條　 拆遷人應當在評估結束后5日內在拆遷地點公布評估結果。

第五章　 罰　 則

第四十三條　 違反本規定，未取得《房屋拆遷許可證》，擅自實施拆遷的，由市房屋拆遷主管部門根據國務院條例第三十四條規定，責令停止拆遷，給予警告，并處已經拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。

第四十四條　 拆遷人違反本規定，以欺騙手段取得《房屋拆遷許可證》的，由市房屋拆遷主管部門根據國務院條例第三十五條規定，吊銷其《房屋拆遷許可證》，并處補償安置資金1%以上3%以下的罰款。

第四十五條　 拆遷人違反本規定有下列行為之一的，由市房屋拆遷主管部門根據國務院條例第三十六條規定，責令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款；情節嚴重的，吊銷《房屋拆遷許可證》：

（一）未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的；

（二）委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的；

（三）擅自延長拆遷期限的。

第四十六條　 接受委托的拆遷單位違反本規定，轉讓拆遷業務的，由市房屋拆遷主管部門根據國務院條例第三十七條規定，責令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務費25%以上50%以下的罰款。

第四十七條　 拆遷當事人違反本規定委托不符合條件的評估機構進行拆遷評估的，由房屋拆遷主管部門責令改正。

第四十八條　 評估機構與拆遷當事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房屋的房地產市場評估價的，評估結果無效，由市房屋拆遷主管部門根據省條例第二十五條規定處以5000元以上50000元以下的罰款；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節嚴重的，暫停直至取消評估資格；構成犯罪的，依法追究刑事責任。給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。

第四十九條　 房屋拆遷主管部門和其他有關部門的工作人員，玩忽職守、超越或者濫用職權、徇私舞弊、受賄索賄、侵犯拆遷當事人合法權益的，對直接負責的主管人員和直接責任人員由其所在部門或者上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章　 附　 則

第五十條　 在本市城市規劃區外國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，參照本規定執行。

在城市規劃區范圍內的集體土地或者在申請拆遷許可證前已將集體土地轉為國有土地上實施房屋拆遷，原則上參照本規定執行。如被拆遷人要求置換宅基地的，有條件的可以置換宅基地。

第五十一條　 各縣人民政府可以參照本規定制定具體管理辦法。

第五十二條　 本規定由市房屋拆遷主管部門負責解釋。

第五十三條　 本規定自2004年4月10日起施行。本規定施行前領取房屋拆遷許可證并已實施拆遷的，仍按照原拆遷規定執行。2003年4月1日市政府印發的《連云港市城市房屋拆遷管理規定》（連政發［2003］50號）同時廢止。