各縣、區人民政府，市各委、辦、局，市各直屬單位：

《連云港市民房建設規劃管理暫行辦法》已經市十一屆政府第29次常務會議討論通過，現印發給你們，請遵照執行。

 

 

 

二○○四年九月二十八日       

 

 

連云港市民房建設規劃管理暫行辦法

 

第一條　為加強城市規劃區內民房建設規劃管理，保證城市總體規劃的順利實施，依據《中華人民共和國行政許可法》、《中華人民共和國城市規劃法》和《江蘇省實施〈中華人民共和國城市規劃法〉辦法》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定《連云港市民房建設規劃管理暫行辦法》（以下簡稱本辦法）。

 第二條　城市規劃區范圍內的民房建設規劃管理適用本辦法。工程投資額在30萬元以上或者建筑面積在300平方米以上的建筑工程除外，但應當依據《建筑工程施工許可管理辦法》（中華人民共和國建設部第71號令），在開工前申請辦理施工許可證。

本辦法所稱城市規劃區是指城市市區、近郊區以及因城市建設和發展需要實行規劃控制的區域。具體范圍由城市總體規劃確定。

本辦法所稱民房是指城市規劃區內，獨立擁有土地使用權屬證件的居（村）民個人（家庭）投資，新建、擴建、改建、翻建僅供其本人（家庭）居住生活的低層建筑，包括新建、擴建、改建、翻建現有住房的圍墻、大門、樓梯等附屬構筑物或設施。

第三條　連云港市規劃局是城市規劃區內民房規劃管理的行政主管部門。

民房規劃管理實行“分局受理、市局終審、批管分開”制度（連云港經濟技術開發區轄區內的民房規劃管理另行規定）。民房規劃管理實行核發建設項目選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證的制度。

第四條　民房建設按照分類管理的原則，根據民房建設工程所在地點與城市規劃實施的關聯程度，將市區分為兩類區域，即：中心城區、農村地區。

（一）中心城區是現狀中心城區和規劃中心城區的合稱，包括新海城區和連云城區兩部分。

現狀中心城區是指實際已成片開發建設、市政公用設施和公共設施基本具備的地區。

規劃中心城區是指在城市總體規劃的規劃期內城市建設發展需要使用各類建設用地的范圍。具體范圍由城市總體規劃確定。

（二）農村地區是指在城市規劃區范圍以內，除中心城區以外的區域。

第五條　在中心城區范圍內，凡屬下列情況之一的，除經市房屋安全鑒定委員會鑒定為危房，且根據具體情況和城市規劃實施的關聯程度可以批準按原址原規模進行維修排險或翻建外，禁止建設民房：

（一）位于城市舊城區和棚戶區成片開發改造控制范圍內的（近期舊城區和棚戶區改造地塊由市規劃行政主管部門行文公布）；

（二）位于已批準的城市控制性詳細規劃和土地儲備計劃覆蓋范圍內、以及近期城市規劃建設用地范圍內的；

（三）位于文物保護單位保護范圍及建設控制地帶和風景名勝區所劃定的二級及以上保護范圍、河流及水利工程管理保護用地范圍、公路、鐵路、車站、碼頭以及有關市政公用設施規劃控制范圍內的；

（四）其他因城市建設發展需要依法實行規劃控制范圍內的。

第六條　位于城市主次干道兩側規劃紅線外各50米、城市廣場規劃紅線外200米范圍內以及城市主要出入口、城市重要景觀地帶的民房只拆不建。

第七條　在中心城區范圍內，對于除本辦法第五條、第六條規定以外的地區，根據城市總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃等各類規劃，凡規劃期內沒有改造規劃的，居住確實困難的居民戶（僅有一處住房，且常住人口人均建筑面積15平方米以下）為改善居住生活條件，可以申請新建、擴建、改建、翻建民房，但須報經市規劃行政主管部門審批。市規劃行政主管部門在審批以及居民戶在建房（包括新、改、擴、翻建）時應當遵守以下規定：

（一）不得新批、擴大宅基地進行建房；

（二）在原宅基地范圍內進行擴建、改建、翻建時，建筑占地嚴格按規劃要求控制，一般建筑面積按常住人口人均30平方米控制（包括現已有面積）；

（三）必須符合城市規劃要求，不得破壞市容市貌、阻礙交通、影響消防安全，不得侵占城市綠地、公共空間、鄰里通道、市政管線埋設和文物保護單位保護范圍，并妥善處理好給水、排水、通風、采光等方面的相鄰關系;

（四）新建民房的建筑日照間距，在詳細規劃已批準的地區按詳細規劃控制，在未編制詳細規劃的地區，按下列規定控制：

1．民房建筑日照間距系數不得小于1.46，其計算方式及不同方位間距折減換算按照《江蘇省城市規劃管理技術規定》（蘇建規〔2004〕228號）中有關規定執行;

2．民房主屋非平行布置時（夾角≤60°）其最窄處建筑間距按平行布置的建筑間距控制;

3．在南北向主屋南北側，東西向主屋東西側垂直布置的民房（夾角>60°），其主朝向房屋建筑間距按正常標準乘以0.7系數控制，其最小間距不得小于4米。當垂直主屋山墻寬度大于6米時，按平行布置的建筑間距控制；次朝向建筑間距不小于1.2米。南北向房屋主朝向為南向，東西向房屋以院落所在方向為主朝向;

4．在滿足建筑間距條件下，平行布置的主屋南北之間的間距最小不得小于6米，山墻間距不得小于1.2米;

5．相鄰一方配房位于另一方主屋南側，其建筑間距按主屋建筑間距控制。相鄰方一方配房位于另一方主屋北側或東西側的，其建筑間距不得小于1.2米，二層以上按主屋建筑間距控制;

6．民房配房與配房的間距，不得小于1.2米;

7．民房同其他建筑之間的建筑間距按現行的《江蘇省城市規劃管理技術規定》（蘇建規〔2004〕228號）執行;

（五）新建民房層高不得超過3.0米，在平地情況下，室內標高與室外標高高差一般不得大于0.45米，室外地坪一般應當與城市道路和街區道路相一致，遠離道路和無道路標高依據時，應當與周圍鄰居標高相平衡，不得影響排水。

第八條　市區農村地區必須納入城市的統一規劃和管理，由市規劃行政主管部門統一行使規劃管理權；市規劃行政主管部門負責城鄉結合部規劃管理，編制城鄉結合部詳細規劃和近期建設規劃，按照批準的規劃實施各項建設。

第九條　對于城區農村地區民房建設，根據“統一規劃、集中建設、有序改造”的原則，按照《連云港市市區農村村民建房用地審批管理暫行辦法》（連政發〔2002〕108號）進行農村村民建房規劃管理。

村民進入統一規劃的中心村或村民小區建房，按照經批準的詳細規劃規定的各項規劃技術指標執行。

村民在原宅基地范圍內擴建、改建、翻建時，按照本辦法第七條有關規定執行。

第十條　新建、擴建、改建和翻建民房，涉及文物、水利、交通、市政、抗震、風景名勝區等管理的，建房者根據法律、法規等有關規定，經有關部門審核同意后，市規劃行政主管部門方可辦理相應的規劃審批手續。

第十一條　民房原址維修、擴建、改建、翻建遇下列情況之一的，建房戶應當主動與相鄰房屋產權單位或個人協商同意，簽定建房協議，并提交市規劃行政主管部門：

（一）不能全部滿足有關技術指標，但是不影響城市規劃實施、相鄰各方同意建設的；

（二）需增設門、窗和踏步等設施的，且對四鄰通行、安全、排水等有影響的。

第十二條　民房建設工程規劃許可證實行正、副本制度。副本除不能作為領取房屋產權證件外，與建設工程規劃許可證正本具有同等法律效力。

居（村）民在取得建設工程規劃許可證（副本）之日起一年內未開工，或雖開工又長期停工，且累計停工時間超過一年，應當在該行政許可有效期屆滿三十日前向市規劃行政主管部門申請延期。逾期未申請延期、申請延期未獲批準或延期又到期的，該建設工程規劃許可證自行失效。延期期限最長不得超過6個月。

第十三條　民房建設項目選址意見書和民房建設用地規劃許可證的審批程序：

（一）居（村）民向市規劃行政主管部門提出頒發民房建設項目選址意見書和民房建設用地規劃許可證的申請，并提交以下資料：

1．申請書；

2．土地使用來源或權屬證明復印件（涉及其他管理部門的，應當附有關管理部門的意見）；

3．選址位置圖（1/500～1/2000）；

4．家庭常住人口證件復印件；

5．戶主身份證件復印件；

6．海外華僑，港、澳、臺同胞須持回國定居證件復印件及有關部門的意見；

7．居委會（社區、村委會）、街道辦事處或鎮（鄉）人民政府的意見；

8．在風景名勝區及其外圍保護地段內建設項目選址時，應先行取得由云臺山風景名勝區管委會審批的《風景名勝區建設選址審批書》。

申請人提交的復印件，市規劃行政主管部門須審核原件。

（二）市規劃行政主管部門應當在20個工作日內審核上述資料，聯合辦理、集中辦理的時間不超過45個工作日，對符合規劃要求的，應當依照法定程序、期限作出行政許可決定及頒發、送達建設項目選址意見書及建設用地規劃許可證。對不符合規劃要求的，應當書面作出不予行政許可決定。

（三）居（村）民在取得建設用地規劃許可證后一年內辦完用地手續，取得土地批準證件后，方可向市規劃行政主管部門申請頒發民房建設工程規劃許可證。

第十四條　民房建設工程規劃許可證的審批程序：

（一）居（村）民向市規劃行政主管部門提出頒發民房建設工程規劃許可證的申請，并提交以下申請資料：

1．申請書；

2．建設用地規劃許可證復印件；

3．土地使用權屬證明（涉及其他管理部門的，應附有關管理部門的意見）；

4．原有房屋產權證明；

5．戶籍證件復印件；

6．戶主身份證件復印件；

7．房屋位置示意圖；

8．房屋施工圖（一層以上），平房加層的還需提供抗震部門審核意見。

申請人提交的復印件，市規劃行政主管部門須審核原件。

（二）市規劃行政主管部門應當在20個工作日內審核上述資料，對符合規劃要求的，應當依照法定程序、期限作出行政許可決定及頒發、送達建設工程規劃許可證（副本）。對不符合規劃要求的，應當書面作出不予行政許可決定。

（三）工程基礎動工前，應當申請市規劃行政主管部門現場驗線，驗線合格后，方可開工建設。基礎施工完畢后，應當申請市規劃行政主管部門現場復驗，復驗合格后，方可進行基礎上部施工。

（四）工程竣工后，居（村）民應當向市規劃行政主管部門申請規劃驗收，驗收合格后，市規劃行政主管部門換發民房建設工程規劃許可證（正本）。

第十五條　建設工程規劃許可證規定的內容不得擅自變更。確需變更的，必須經市規劃行政主管部門同意并依法辦理變更手續。

第十六條　在城市規劃區內進行民房建設，凡有下列行為之一的，均屬違法建設：

（一）未取得建設工程規劃許可證進行建設的；

（二）擅自改變建設工程規劃許可證內容進行建設的；

（三）買賣、擅自轉讓建設工程規劃許可證進行建設的；

（四）利用失效的建設工程規劃許可證進行建設的； 

（五）未按規定核驗灰線（含±０復驗）進行建設的；

（六）應該拆除的建設工程逾期未拆除的；

（七）在臨時用地上建設永久性建筑；

（八）臨時建筑超過法定許可期限的；

（九）其他違法建設行為。

第十七條　對違法建設，按照下列規定給予處罰：

（一）對下列嚴重影響城市規劃的違法建設工程，由市規劃行政主管部門依法責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物或者其他設施：

1．違反本辦法第五條、第六條、第七條有關規定的；

2．違反規劃確定的用地性質建設的；

3．侵占城市道路及道路規劃紅線范圍的；

4．占用公共空間、鄰里通道、城市公共綠地、生產防護綠地，占用河湖、灘涂、堤岸及其規定的保護地帶，占用文物保護單位保護范圍，占用經市規劃行政主管部門批準的高壓供電走廊的；

5．阻礙交通、壓占城市地下管線、永久性測量標志及其規定維護地帶的；

6．其他嚴重影響城市規劃實施的。

（二）對本條第一項以外的違法建設工程，影響城市規劃，尚可采取改正措施的，由市規劃行政主管部門責令限期改正、限期補辦手續，并處違法建設部分的土建造價3%以上15%以下的罰款。

（三）第十六條第一項、第四項違法建設按《連云港市城市管理領域開展相對集中行政處罰權實施辦法》（連云港市人民政府2004年第1號令）規定由市城市管理行政執法局依法查處。

第十八條　建房戶接到停止建設通知書后繼續施工的，市規劃行政主管部門應當及時采取措施強行制止，依法從重給予行政處罰。

第十九條　當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

第二十條　市規劃行政主管部門的規劃管理工作人員在對城市規劃區內的建設用地規劃和建設工程規劃進行檢查時，應當持有合法的行政執法證件。被檢查者必須如實提供情況和資料，不得隱瞞和阻礙。

第二十一條　市規劃行政主管部門的規劃管理工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、索取賄賂者，由其所在單位、上級主管機關或監察機關依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十二條　對毆打、謾罵、阻撓規劃管理工作人員依法執行公務，違反《中華人民共和國治安管理處罰條例》的，由公安機關予以治安處罰；情節嚴重構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第二十三條　本辦法由連云港市規劃局負責解釋。

第二十四條　本辦法自2004年10月1日起施行。本市以前相關規定與本辦法不一致的，以本辦法為準。