各縣、區(qū)人民政府，市各委、辦、局，市各直屬單位：

《連云港市民房建設規(guī)劃管理暫行辦法》已經(jīng)市十一屆政府第29次常務會議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

 

 

 

二○○四年九月二十八日       

 

 

連云港市民房建設規(guī)劃管理暫行辦法

 

第一條　為加強城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)民房建設規(guī)劃管理，保證城市總體規(guī)劃的順利實施，依據(jù)《中華人民共和國行政許可法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》和《江蘇省實施〈中華人民共和國城市規(guī)劃法〉辦法》等有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定《連云港市民房建設規(guī)劃管理暫行辦法》（以下簡稱本辦法）。

 第二條　城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的民房建設規(guī)劃管理適用本辦法。工程投資額在30萬元以上或者建筑面積在300平方米以上的建筑工程除外，但應當依據(jù)《建筑工程施工許可管理辦法》（中華人民共和國建設部第71號令），在開工前申請辦理施工許可證。

本辦法所稱城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及因城市建設和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。具體范圍由城市總體規(guī)劃確定。

本辦法所稱民房是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，獨立擁有土地使用權(quán)屬證件的居（村）民個人（家庭）投資，新建、擴建、改建、翻建僅供其本人（家庭）居住生活的低層建筑，包括新建、擴建、改建、翻建現(xiàn)有住房的圍墻、大門、樓梯等附屬構(gòu)筑物或設施。

第三條　連云港市規(guī)劃局是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)民房規(guī)劃管理的行政主管部門。

民房規(guī)劃管理實行“分局受理、市局終審、批管分開”制度（連云港經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)轄區(qū)內(nèi)的民房規(guī)劃管理另行規(guī)定）。民房規(guī)劃管理實行核發(fā)建設項目選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證的制度。

第四條　民房建設按照分類管理的原則，根據(jù)民房建設工程所在地點與城市規(guī)劃實施的關聯(lián)程度，將市區(qū)分為兩類區(qū)域，即：中心城區(qū)、農(nóng)村地區(qū)。

（一）中心城區(qū)是現(xiàn)狀中心城區(qū)和規(guī)劃中心城區(qū)的合稱，包括新海城區(qū)和連云城區(qū)兩部分。

現(xiàn)狀中心城區(qū)是指實際已成片開發(fā)建設、市政公用設施和公共設施基本具備的地區(qū)。

規(guī)劃中心城區(qū)是指在城市總體規(guī)劃的規(guī)劃期內(nèi)城市建設發(fā)展需要使用各類建設用地的范圍。具體范圍由城市總體規(guī)劃確定。

（二）農(nóng)村地區(qū)是指在城市規(guī)劃區(qū)范圍以內(nèi)，除中心城區(qū)以外的區(qū)域。

第五條　在中心城區(qū)范圍內(nèi)，凡屬下列情況之一的，除經(jīng)市房屋安全鑒定委員會鑒定為危房，且根據(jù)具體情況和城市規(guī)劃實施的關聯(lián)程度可以批準按原址原規(guī)模進行維修排險或翻建外，禁止建設民房：

（一）位于城市舊城區(qū)和棚戶區(qū)成片開發(fā)改造控制范圍內(nèi)的（近期舊城區(qū)和棚戶區(qū)改造地塊由市規(guī)劃行政主管部門行文公布）；

（二）位于已批準的城市控制性詳細規(guī)劃和土地儲備計劃覆蓋范圍內(nèi)、以及近期城市規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的；

（三）位于文物保護單位保護范圍及建設控制地帶和風景名勝區(qū)所劃定的二級及以上保護范圍、河流及水利工程管理保護用地范圍、公路、鐵路、車站、碼頭以及有關市政公用設施規(guī)劃控制范圍內(nèi)的；

（四）其他因城市建設發(fā)展需要依法實行規(guī)劃控制范圍內(nèi)的。

第六條　位于城市主次干道兩側(cè)規(guī)劃紅線外各50米、城市廣場規(guī)劃紅線外200米范圍內(nèi)以及城市主要出入口、城市重要景觀地帶的民房只拆不建。

第七條　在中心城區(qū)范圍內(nèi)，對于除本辦法第五條、第六條規(guī)定以外的地區(qū)，根據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃等各類規(guī)劃，凡規(guī)劃期內(nèi)沒有改造規(guī)劃的，居住確實困難的居民戶（僅有一處住房，且常住人口人均建筑面積15平方米以下）為改善居住生活條件，可以申請新建、擴建、改建、翻建民房，但須報經(jīng)市規(guī)劃行政主管部門審批。市規(guī)劃行政主管部門在審批以及居民戶在建房（包括新、改、擴、翻建）時應當遵守以下規(guī)定：

（一）不得新批、擴大宅基地進行建房；

（二）在原宅基地范圍內(nèi)進行擴建、改建、翻建時，建筑占地嚴格按規(guī)劃要求控制，一般建筑面積按常住人口人均30平方米控制（包括現(xiàn)已有面積）；

（三）必須符合城市規(guī)劃要求，不得破壞市容市貌、阻礙交通、影響消防安全，不得侵占城市綠地、公共空間、鄰里通道、市政管線埋設和文物保護單位保護范圍，并妥善處理好給水、排水、通風、采光等方面的相鄰關系;

（四）新建民房的建筑日照間距，在詳細規(guī)劃已批準的地區(qū)按詳細規(guī)劃控制，在未編制詳細規(guī)劃的地區(qū)，按下列規(guī)定控制：

1．民房建筑日照間距系數(shù)不得小于1.46，其計算方式及不同方位間距折減換算按照《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（蘇建規(guī)〔2004〕228號）中有關規(guī)定執(zhí)行;

2．民房主屋非平行布置時（夾角≤60°）其最窄處建筑間距按平行布置的建筑間距控制;

3．在南北向主屋南北側(cè)，東西向主屋東西側(cè)垂直布置的民房（夾角>60°），其主朝向房屋建筑間距按正常標準乘以0.7系數(shù)控制，其最小間距不得小于4米。當垂直主屋山墻寬度大于6米時，按平行布置的建筑間距控制；次朝向建筑間距不小于1.2米。南北向房屋主朝向為南向，東西向房屋以院落所在方向為主朝向;

4．在滿足建筑間距條件下，平行布置的主屋南北之間的間距最小不得小于6米，山墻間距不得小于1.2米;

5．相鄰一方配房位于另一方主屋南側(cè)，其建筑間距按主屋建筑間距控制。相鄰方一方配房位于另一方主屋北側(cè)或東西側(cè)的，其建筑間距不得小于1.2米，二層以上按主屋建筑間距控制;

6．民房配房與配房的間距，不得小于1.2米;

7．民房同其他建筑之間的建筑間距按現(xiàn)行的《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（蘇建規(guī)〔2004〕228號）執(zhí)行;

（五）新建民房層高不得超過3.0米，在平地情況下，室內(nèi)標高與室外標高高差一般不得大于0.45米，室外地坪一般應當與城市道路和街區(qū)道路相一致，遠離道路和無道路標高依據(jù)時，應當與周圍鄰居標高相平衡，不得影響排水。

第八條　市區(qū)農(nóng)村地區(qū)必須納入城市的統(tǒng)一規(guī)劃和管理，由市規(guī)劃行政主管部門統(tǒng)一行使規(guī)劃管理權(quán)；市規(guī)劃行政主管部門負責城鄉(xiāng)結(jié)合部規(guī)劃管理，編制城鄉(xiāng)結(jié)合部詳細規(guī)劃和近期建設規(guī)劃，按照批準的規(guī)劃實施各項建設。

第九條　對于城區(qū)農(nóng)村地區(qū)民房建設，根據(jù)“統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設、有序改造”的原則，按照《連云港市市區(qū)農(nóng)村村民建房用地審批管理暫行辦法》（連政發(fā)〔2002〕108號）進行農(nóng)村村民建房規(guī)劃管理。

村民進入統(tǒng)一規(guī)劃的中心村或村民小區(qū)建房，按照經(jīng)批準的詳細規(guī)劃規(guī)定的各項規(guī)劃技術(shù)指標執(zhí)行。

村民在原宅基地范圍內(nèi)擴建、改建、翻建時，按照本辦法第七條有關規(guī)定執(zhí)行。

第十條　新建、擴建、改建和翻建民房，涉及文物、水利、交通、市政、抗震、風景名勝區(qū)等管理的，建房者根據(jù)法律、法規(guī)等有關規(guī)定，經(jīng)有關部門審核同意后，市規(guī)劃行政主管部門方可辦理相應的規(guī)劃審批手續(xù)。

第十一條　民房原址維修、擴建、改建、翻建遇下列情況之一的，建房戶應當主動與相鄰房屋產(chǎn)權(quán)單位或個人協(xié)商同意，簽定建房協(xié)議，并提交市規(guī)劃行政主管部門：

（一）不能全部滿足有關技術(shù)指標，但是不影響城市規(guī)劃實施、相鄰各方同意建設的；

（二）需增設門、窗和踏步等設施的，且對四鄰通行、安全、排水等有影響的。

第十二條　民房建設工程規(guī)劃許可證實行正、副本制度。副本除不能作為領取房屋產(chǎn)權(quán)證件外，與建設工程規(guī)劃許可證正本具有同等法律效力。

居（村）民在取得建設工程規(guī)劃許可證（副本）之日起一年內(nèi)未開工，或雖開工又長期停工，且累計停工時間超過一年，應當在該行政許可有效期屆滿三十日前向市規(guī)劃行政主管部門申請延期。逾期未申請延期、申請延期未獲批準或延期又到期的，該建設工程規(guī)劃許可證自行失效。延期期限最長不得超過6個月。

第十三條　民房建設項目選址意見書和民房建設用地規(guī)劃許可證的審批程序：

（一）居（村）民向市規(guī)劃行政主管部門提出頒發(fā)民房建設項目選址意見書和民房建設用地規(guī)劃許可證的申請，并提交以下資料：

1．申請書；

2．土地使用來源或權(quán)屬證明復印件（涉及其他管理部門的，應當附有關管理部門的意見）；

3．選址位置圖（1/500～1/2000）；

4．家庭常住人口證件復印件；

5．戶主身份證件復印件；

6．海外華僑，港、澳、臺同胞須持回國定居證件復印件及有關部門的意見；

7．居委會（社區(qū)、村委會）、街道辦事處或鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府的意見；

8．在風景名勝區(qū)及其外圍保護地段內(nèi)建設項目選址時，應先行取得由云臺山風景名勝區(qū)管委會審批的《風景名勝區(qū)建設選址審批書》。

申請人提交的復印件，市規(guī)劃行政主管部門須審核原件。

（二）市規(guī)劃行政主管部門應當在20個工作日內(nèi)審核上述資料，聯(lián)合辦理、集中辦理的時間不超過45個工作日，對符合規(guī)劃要求的，應當依照法定程序、期限作出行政許可決定及頒發(fā)、送達建設項目選址意見書及建設用地規(guī)劃許可證。對不符合規(guī)劃要求的，應當書面作出不予行政許可決定。

（三）居（村）民在取得建設用地規(guī)劃許可證后一年內(nèi)辦完用地手續(xù)，取得土地批準證件后，方可向市規(guī)劃行政主管部門申請頒發(fā)民房建設工程規(guī)劃許可證。

第十四條　民房建設工程規(guī)劃許可證的審批程序：

（一）居（村）民向市規(guī)劃行政主管部門提出頒發(fā)民房建設工程規(guī)劃許可證的申請，并提交以下申請資料：

1．申請書；

2．建設用地規(guī)劃許可證復印件；

3．土地使用權(quán)屬證明（涉及其他管理部門的，應附有關管理部門的意見）；

4．原有房屋產(chǎn)權(quán)證明；

5．戶籍證件復印件；

6．戶主身份證件復印件；

7．房屋位置示意圖；

8．房屋施工圖（一層以上），平房加層的還需提供抗震部門審核意見。

申請人提交的復印件，市規(guī)劃行政主管部門須審核原件。

（二）市規(guī)劃行政主管部門應當在20個工作日內(nèi)審核上述資料，對符合規(guī)劃要求的，應當依照法定程序、期限作出行政許可決定及頒發(fā)、送達建設工程規(guī)劃許可證（副本）。對不符合規(guī)劃要求的，應當書面作出不予行政許可決定。

（三）工程基礎動工前，應當申請市規(guī)劃行政主管部門現(xiàn)場驗線，驗線合格后，方可開工建設。基礎施工完畢后，應當申請市規(guī)劃行政主管部門現(xiàn)場復驗，復驗合格后，方可進行基礎上部施工。

（四）工程竣工后，居（村）民應當向市規(guī)劃行政主管部門申請規(guī)劃驗收，驗收合格后，市規(guī)劃行政主管部門換發(fā)民房建設工程規(guī)劃許可證（正本）。

第十五條　建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定的內(nèi)容不得擅自變更。確需變更的，必須經(jīng)市規(guī)劃行政主管部門同意并依法辦理變更手續(xù)。

第十六條　在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行民房建設，凡有下列行為之一的，均屬違法建設：

（一）未取得建設工程規(guī)劃許可證進行建設的；

（二）擅自改變建設工程規(guī)劃許可證內(nèi)容進行建設的；

（三）買賣、擅自轉(zhuǎn)讓建設工程規(guī)劃許可證進行建設的；

（四）利用失效的建設工程規(guī)劃許可證進行建設的； 

（五）未按規(guī)定核驗灰線（含±０復驗）進行建設的；

（六）應該拆除的建設工程逾期未拆除的；

（七）在臨時用地上建設永久性建筑；

（八）臨時建筑超過法定許可期限的；

（九）其他違法建設行為。

第十七條　對違法建設，按照下列規(guī)定給予處罰：

（一）對下列嚴重影響城市規(guī)劃的違法建設工程，由市規(guī)劃行政主管部門依法責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物或者其他設施：

1．違反本辦法第五條、第六條、第七條有關規(guī)定的；

2．違反規(guī)劃確定的用地性質(zhì)建設的；

3．侵占城市道路及道路規(guī)劃紅線范圍的；

4．占用公共空間、鄰里通道、城市公共綠地、生產(chǎn)防護綠地，占用河湖、灘涂、堤岸及其規(guī)定的保護地帶，占用文物保護單位保護范圍，占用經(jīng)市規(guī)劃行政主管部門批準的高壓供電走廊的；

5．阻礙交通、壓占城市地下管線、永久性測量標志及其規(guī)定維護地帶的；

6．其他嚴重影響城市規(guī)劃實施的。

（二）對本條第一項以外的違法建設工程，影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由市規(guī)劃行政主管部門責令限期改正、限期補辦手續(xù)，并處違法建設部分的土建造價3%以上15%以下的罰款。

（三）第十六條第一項、第四項違法建設按《連云港市城市管理領域開展相對集中行政處罰權(quán)實施辦法》（連云港市人民政府2004年第1號令）規(guī)定由市城市管理行政執(zhí)法局依法查處。

第十八條　建房戶接到停止建設通知書后繼續(xù)施工的，市規(guī)劃行政主管部門應當及時采取措施強行制止，依法從重給予行政處罰。

第十九條　當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

第二十條　市規(guī)劃行政主管部門的規(guī)劃管理工作人員在對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設用地規(guī)劃和建設工程規(guī)劃進行檢查時，應當持有合法的行政執(zhí)法證件。被檢查者必須如實提供情況和資料，不得隱瞞和阻礙。

第二十一條　市規(guī)劃行政主管部門的規(guī)劃管理工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、索取賄賂者，由其所在單位、上級主管機關或監(jiān)察機關依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十二條　對毆打、謾罵、阻撓規(guī)劃管理工作人員依法執(zhí)行公務，違反《中華人民共和國治安管理處罰條例》的，由公安機關予以治安處罰；情節(jié)嚴重構(gòu)成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第二十三條　本辦法由連云港市規(guī)劃局負責解釋。

第二十四條　本辦法自2004年10月1日起施行。本市以前相關規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準。