海州區、連云區人民政府，市各有關單位：

《連云港市區“房地一體”農村不動產登記歷史遺留問題處理意見》已經市政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。

連云港市人民政府辦公室

2020年11月30日

（此件公開發布）

連云港市區“房地一體”農村不動產登記

歷史遺留問題處理意見

為進一步加快推進連云港市區“房地一體”宅基地和集體建設用地等農村不動產確權登記工作，根據《中華人民共和國土地管理法》《不動產登記暫行條例》《江蘇省不動產登記條例》和《國土資源部 財政部 住房和城鄉建設部 農業部 國家林業局關于進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的通知》（國土資發〔2014〕101號）等有關規定，本著“尊重歷史、面對現實、依法依規、實事求是、為民利民”的原則，妥善解決農村不動產登記過程中歷史遺留問題，結合我市實際，制定本意見。

一、確權登記范圍

本意見登記范圍為市區（不含贛榆區）集體土地范圍內符合登記發證條件的農村宅基地、集體建設用地及地上永久性的建（構）筑物。

二、確權登記主體

（一）宅基地使用權及房屋所有權的確權登記主體

1．農民集體成員申請宅基地使用權及房屋所有權登記以戶為單位，由戶主或者家庭成員共同確定的登記人申請登記；家庭成員作為不動產共有人的，登記在不動產登記簿中。

2．非本農民集體成員，符合以下情形可作為宅基地使用權及房屋所有權權利主體：

（1）因扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等集中遷建，經本農民集體同意并經有權機關批準異地建房的；

（2）非本農民集體成員或者已擁有一處宅基地的本農民集體成員，因繼承宅基地上的房屋申請登記的；

（3）非農業戶口居民（含華僑）原合法取得的宅基地使用權及房屋所有權，權屬沒有變化且房屋沒有翻建、擴建、改建，經所在農民集體出具證明并公告無異議的；

（4）農民進城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權及房屋所有權的。

上述四類情形應在不動產登記簿和不動產權證書附記欄中標注“該權利人為本集體原成員住宅的合法繼承人”或“該權利人為非本農民集體成員”。

（二）集體建設用地使用權及建（構）筑物所有權的確權登記主體

1．使用集體建設用地興辦鄉鎮（街道）村公益事業和公共設施的鄉鎮（街道）村辦企業事業單位、農村集體經濟組織、村民委員會；

2．使用集體建設用地興辦鄉鎮（街道）企業的主體；

3．其他經依法批準在集體建設用地上進行非住宅建設并使用的主體。

三、確權登記面積

市區宅基地使用權標準面積為135平方米，建筑物占地面積不得超過宅基地面積的70%，已確權登記的宅基地使用權和房屋所有權面積按實際登記面積認定。房屋層數不超過兩層且建筑面積在上述面積標準以內的，按實際建筑面積登記；建筑面積超過標準面積且總建筑面積低于300平方米的，在登記簿和證書附記欄中注明超標面積。

四、處理原則

（一）未履行批準手續的宅基地使用權確權登記要求

1．1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施前，農民集體成員占用宅基地建房，在《村鎮建房用地管理條例》實施后至今未擴大用地面積的，經村民小組、村（居）委會、鄉鎮人民政府（街道辦事處）“三級確認”并公示15個工作日無異議后，按實際使用面積予以確權登記。

2．1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施起至1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施時止，農民集體成員建房占用的宅基地超過規定面積標準的，超過部分按照當時國家和地方有關規定處理后，經村民小組、村（居）委會、鄉鎮人民政府（街道辦事處）“三級確認”并公示15個工作日無異議后，按實際使用面積予以確權登記。

3．1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施時起至2019年5月1日《江蘇省不動產登記條例》實施時止，農民集體成員建房占用的宅基地超過規定面積標準的，在補辦相關用地手續后，經村民小組、村（居）委會、鄉鎮人民政府（街道辦事處）“三級確認”并公示15個工作日無異議后，對規定面積標準以內的部分予以確權登記，超過部分在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

4．2019年5月1日《江蘇省不動產登記條例》實施后，農民集體成員占用宅基地建房，應提供宅基地和房屋建設的合法審批手續作為登記權源材料。

（二）未履行批準手續的房屋所有權確權登記要求

1．1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施前，農民集體成員占用宅基地建房至今未翻建、改建、擴建的，其宅基地面積、房屋面積、房屋建設年代以及分戶等情況經村民小組、村（居）委會、鄉鎮人民政府（街道辦事處）“三級確認”并公示15個工作日無異議后，房屋面積按照實際建筑面積予以登記。

2．1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施時起至2019年5月1日《江蘇省不動產登記條例》實施時止，農民集體成員占用宅基地建房的，其宅基地面積、房屋面積、房屋建設年代以及分戶等情況經村民小組、村（居）委會、鄉鎮人民政府（街道辦事處）“三級確認”并公示15個工作日無異議后，房屋建筑面積按照標準面積予以登記，房屋實際建筑面積超過標準面積的，在登記簿和證書附記欄中注明。

3．2019年5月1日《江蘇省不動產登記條例》實施后，農民集體成員占用宅基地建房，應提供用地和建房的合法審批手續作為登記權源材料。

（三）未履行批準手續的集體建設用地使用權確權登記要求

1．1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施前，使用集體土地興辦鄉鎮（街道）村公益事業和公共設施，經所在鄉鎮人民政府（街道辦事處）審核同意后，可依法確定使用單位集體建設用地使用權。鄉鎮（街道）企業用地和其他經依法批準用于非住宅建設的集體土地，至今仍繼續使用的，經所在農民集體同意，報鄉鎮人民政府（街道辦事處）審核后，依法對使用單位的集體建設用地使用權予以確權登記。

2．1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施后，鄉鎮（街道）村公益事業和公共設施用地、鄉鎮（街道）企業用地和其他經依法批準用于非住宅建設的集體土地，應當依據區級以上人民政府批準文件，確定使用單位集體建設用地使用權。

3．對于沒有權屬來源材料的集體建設用地，應當查明土地歷史使用情況和現狀，認定屬于合法使用的，經所在農民集體同意并公告30天無異議，經鄉鎮人民政府（街道辦事處）審核，報區級以上人民政府批準后，予以確權登記。

五、不予確權登記情形

（一）存在土地和房屋權屬爭議的；

（二）小產權房的；

（三）未經批準且建筑面積大于300平方米的；

（四）不符合一戶一宅條件的多余宅基地及房屋（因繼承房屋取得宅基地的除外）；

（五）出賣、出租、贈與宅基地及房屋后在新宅基地上建房的；

（六）戶口雖已合法遷入，但原籍宅基地尚未退還集體的；

（七）拆舊復墾項目、整村搬遷或列入拆遷和危房改造范圍的；

（八）宅基地空閑兩年以上或其地上房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的；

（九）非農業戶口居民、非本農民集體成員在農村購置宅基地及房屋的；

（十）農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業建設的；

（十一）非法占用耕地建房的；

（十二）法律、法規規定的其他不予登記的情形。

六、實施時間

本意見自印發之日起施行。

　 關聯閱讀：《連云港市區“房地一體”農村不動產登記歷史遺留問題處理意見》政策解讀