各縣、區(qū)人民政府，市各有關(guān)單位：

　　為深入貫徹落實中央和省委、市委關(guān)于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的部署要求，扎實推進房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，全面落實去庫存任務(wù)，根據(jù)《江蘇省政府關(guān)于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存的實施意見》(蘇政發(fā)〔2016〕47號）和《市委、市政府關(guān)于加快推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的實施意見》（連發(fā)〔2016〕20號），結(jié)合我市實際，現(xiàn)就做好房地產(chǎn)去庫存工作，制定本實施方案。

　　一、總體思路

　　貫徹中央關(guān)于全面深化住房制度改革、提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率的總體要求，加快推進港產(chǎn)城融合發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化步伐，推動房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，統(tǒng)籌做好住宅類商品房和非住宅類商品房去庫存工作，擴大有效需求，打通供需通道，切實防控市場風險，提升住房品質(zhì)和居住環(huán)境，支持居民自住和改善性住房需求，促進全市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　二、工作目標

　　到2018年底，全市商品住宅庫存去化周期力爭控制在16個月以內(nèi)，其中2016年全市商品住宅庫存去化周期力爭控制在18個月以內(nèi)，以縣、區(qū)、管委會為單位的去化周期原則上以2015年底為基數(shù)，去化周期同比縮短10%，商品房庫存規(guī)模明顯下降。

到2020年底，全市購租并舉的住房體系基本建立，市場供求關(guān)系基本平衡，商品住宅庫存去化周期保持在合理區(qū)間。

　　三、重點舉措

　　（一）深化戶籍制度改革，有效釋放農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口城鎮(zhèn)購房需求。進一步調(diào)整戶口遷移政策和創(chuàng)新人口管理，切實保障農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及其他常住人口合法權(quán)益。合理確定城區(qū)及建制鎮(zhèn)落戶條件，提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率。

　　1. 對市區(qū)城鎮(zhèn)戶籍以外購買新建商品房的購房者可辦理落戶或居住證；憑不動產(chǎn)權(quán)證（房屋產(chǎn)權(quán)證，下同）和居民戶口簿或居住證可辦理子女新生入學手續(xù)。（責任單位：市教育局、市公安局、各區(qū)政府、管委會）

　　2. 對市區(qū)城鎮(zhèn)戶籍以外的進城務(wù)工人員正常繳納公積金的，購買新建商品住房時，可以比照市區(qū)在職職工辦理住房公積金貸款。（責任單位：市住房公積金中心）

　　3. 對非城鎮(zhèn)戶籍在市區(qū)購買新建商品房的購房者，可按規(guī)定在市區(qū)參加企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險。（責任單位：市人社局）

　　4. 對市區(qū)城鎮(zhèn)戶籍以外購買新建商品房的購房者，可憑不動產(chǎn)權(quán)證在參合地辦理異地就醫(yī)手續(xù)；對進城購房未落戶的農(nóng)民，可憑居住證在參合地辦理異地居住登記備案手續(xù)后，在市區(qū)就醫(yī)就診，參照戶籍地參合群眾新農(nóng)合補償政策執(zhí)行。對購房落戶的進城農(nóng)民，可以辦理城鎮(zhèn)職工或居民基本醫(yī)療保險。要加快城鄉(xiāng)居民醫(yī)療保險制度的整合，進一步推動信息化建設(shè)，為進城農(nóng)民提供購藥、門診就醫(yī)、報銷藥費等便利。（責任單位：市人社局、市衛(wèi)計委、市財政局、市發(fā)改委、市各醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)）

　　5. 農(nóng)民進城購房落戶的，要依法保障其宅基地使用、土地承包經(jīng)營、集體收益分配等權(quán)益，并按規(guī)定享受相關(guān)惠農(nóng)政策。（責任單位：市委農(nóng)工辦、市國土局、市財政局、各縣區(qū)政府、管委會）

　　6. 農(nóng)民進城申請購房貸款的，執(zhí)行與城鎮(zhèn)居民相同的最低首付比例，進一步降低客戶準入門檻、放寬還款期限。（責任單位：市金融辦、連云港銀監(jiān)分局、人行連云港市中心支行、市住房公積金中心、各商業(yè)銀行）

　　（二）不斷提升城市宜居性，更好滿足居民購房需求。完善公共交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施配套，保障公共服務(wù)供給到位，促進庫存商品房銷售。

　　1. 完善中小學布局，提高規(guī)劃剛性約束力。嚴格落實《連云港市市區(qū)中小學布局規(guī)劃（2015-2030年）》，結(jié)合城市建設(shè)進程，適度超前規(guī)劃建設(shè)學校。采取合作辦學等形式引進優(yōu)質(zhì)教育資源，擴大優(yōu)質(zhì)教育資源覆蓋面。（責任單位：市教育局、市規(guī)劃局、市國土局、市建設(shè)局、各縣區(qū)政府、管委會）

    2. 對公共配套設(shè)施缺乏區(qū)域，要加快規(guī)劃布局和建設(shè)大型

　　超市、農(nóng)貿(mào)市場、購物中心等商業(yè)服務(wù)設(shè)施及公交場站等公共交通基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)化城市公交線網(wǎng)，提高公交線網(wǎng)覆蓋率，為群眾生產(chǎn)生活提供便利。（責任單位：市商務(wù)局、市交通局、市規(guī)劃局、市國土局、市建設(shè)局、各縣區(qū)政府、管委會）

    3. 要通過引進名醫(yī)名院，創(chuàng)辦特色專科，為市民提供優(yōu)質(zhì)便捷的醫(yī)療服務(wù)，擴大醫(yī)療服務(wù)的知名度和影響力，增強城市競爭力。（責任單位：市衛(wèi)計委、市規(guī)劃局、市國土局、市建設(shè)局、各縣區(qū)政府、管委會）

    （三）深化住房制度改革，建立購租并舉的住房制度。以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，建立購租并舉的住房制度。

     1. 推進共有產(chǎn)權(quán)式經(jīng)濟適用住房制度。把符合保障條件的外來人口逐步納入公租房保障范圍。（責任單位：市住房局）

     2. 大力發(fā)展住房租賃市場，構(gòu)建住房租賃信息政府服務(wù)平臺，培育和發(fā)展規(guī)模化、集約化、專業(yè)化水平較高的住房租賃企業(yè)，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，開展購租并舉、先租后買的住房梯度消費模式，落實房屋租賃登記備案制度，維護租賃雙方的合法權(quán)益，鼓勵對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資購買庫存商品房，增加租賃市場房源供應(yīng)。（責任單位：市住房局、市財政局、連云港地稅局、市國稅局）

　　（四）加大棚戶區(qū)改造力度，優(yōu)化棚改安置貨幣化。改進棚改安置貨幣化工作，在拆遷安置和棚改安置中，試行房票制度，將棚改安置與去庫存緊密結(jié)合起來。

    1. 從2016年9月起，從嚴控制用于國有土地房屋征收的新建安置房項目建設(shè)，市區(qū)各功能板塊和各片區(qū)改造項目原則上應(yīng)通過向市場團購普通商品房方式解決安置問題，或利用周邊區(qū)域商品房作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源。（責任單位：市建設(shè)局）

    2. 對各縣區(qū)商品房銷售進展緩慢的特定區(qū)域新實施棚改項目執(zhí)行房票制度的，被征收人購買新建普通商品住房的，憑房屋產(chǎn)權(quán)證和房屋征收貨幣補償協(xié)議復印件，以被征收人房屋按市場價格評估額為基礎(chǔ)，由出資人（征收拆遷申請人）給予一定比例獎勵，具體標準由各縣、區(qū)根據(jù)實際情況確定。（責任單位：市建設(shè)局）

　　（五）充分挖掘潛力，用好用足住房公積金。

　　1. 著力做好住房公積金歸集擴面工作，通過增加公積金歸集量，采取公轉(zhuǎn)商貼息貸款等渠道籌措資金。推動公積金創(chuàng)新融資。（責任單位：市公積金管理中心）

　　2. 繼續(xù)推進住房公積金異地個人住房貸款，滿足我市戶籍在外務(wù)工人員回鄉(xiāng)置業(yè)需求。（責任單位：市公積金管理中心）

　　（六）加強財稅扶持力度，有效降低高庫存縣區(qū)庫存。

　　商品房庫存去化周期超過18個月的區(qū)域所在縣、區(qū)（管委會），應(yīng)及時出臺本縣區(qū)(管委會)區(qū)域內(nèi)購買新建普通商品房的購房補貼政策，有效降低商品房庫存去化周期。（責任單位：各縣區(qū)政府、管委會）

　　（七）堅持有保有壓，合理控制土地供應(yīng)節(jié)奏。從土地供應(yīng)源頭上根據(jù)各區(qū)域功能定位、現(xiàn)有商品房庫存量、去化周期等指標，合理調(diào)配商品房用地出讓規(guī)模。

　　1. 對需求不足、配套不到位、商品房庫存去化周期超過18個月或去化困難的區(qū)域暫緩住宅用地供應(yīng)。（責任單位：市國土局）

　　2. 依法依規(guī)清理供而未建的經(jīng)營性用地特別是居住用地，加大閑置土地清理收回力度，減少土地存量，化解潛在庫存。（責任單位：市國土局、各縣區(qū)政府、管委會）

　　3. 對市區(qū)已出讓未實施開發(fā)的商品房用地，允許調(diào)整不適合市場需求的產(chǎn)品，支持開發(fā)企業(yè)將商品房項目轉(zhuǎn)化為其他產(chǎn)業(yè)投資，并按規(guī)定享受國家和省有關(guān)政策優(yōu)惠。如調(diào)整內(nèi)容涉及規(guī)劃條件和規(guī)劃許可內(nèi)容變更的，應(yīng)按《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第四十五條有關(guān)要求履行法定程序進行變更。（責任單位：市規(guī)劃局、市國土局、市經(jīng)信委）

　　（八）優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提升產(chǎn)品功能品質(zhì)。

　　1. 對在建項目不改變用地性質(zhì)和容積率等前提下，依法履行《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第四十五條有關(guān)變更程序后，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當調(diào)整優(yōu)化套型結(jié)構(gòu)，滿足居民自住和改善性住房需求。（責任單位：市規(guī)劃局、市建設(shè)局）

　　2. 鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)大力發(fā)展新型建造方式，推廣裝配式建筑和成品住房，開發(fā)建設(shè)綠色、低碳、節(jié)能環(huán)保的高品質(zhì)住房，提升住房品質(zhì)。（責任單位：市建設(shè)局）

　　3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成品住房發(fā)生的實際裝修成本，可按規(guī)定在稅前扣除。認真貫徹國家關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準入和管理的相關(guān)政策，優(yōu)化和改進外商投資房地產(chǎn)管理。（責任單位：市發(fā)改委、市地稅局、市國稅局）

　　（九）支持商業(yè)辦公用房轉(zhuǎn)型，加快消化非住宅類商品房庫存。

　　1. 引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將庫存商業(yè)、辦公、工業(yè)地產(chǎn)改造為孵化器、眾創(chuàng)空間等用房，將庫存非住宅類商品房轉(zhuǎn)為研發(fā)辦公生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、旅游、養(yǎng)老、文化等專項地產(chǎn)，已竣工的在售商業(yè)地產(chǎn)項目，通過調(diào)整房屋結(jié)構(gòu)等方式，將其改造成住宅或其他產(chǎn)業(yè)用房。對領(lǐng)取商品房預售許可證超過3年以上未出售的非住宅類商品房，制定優(yōu)惠政策，支持開發(fā)企業(yè)租售并舉解決庫存問題。（責任單位：市規(guī)劃局、市住房局）

　　2. 通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件等，對在建商業(yè)地產(chǎn)項目，合理調(diào)配商業(yè)與住宅的比例。（責任單位：市規(guī)劃局、市國土局）

　　3. 通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件等，引導未開發(fā)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的養(yǎng)老、文化、科技、體育等新興產(chǎn)業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)，促進其他產(chǎn)業(yè)投資。對按照新用途或者新規(guī)劃條件開發(fā)建設(shè)的項目，應(yīng)重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，重新核定土地價款。（責任單位：市國土局、市規(guī)劃局）

　　（十）優(yōu)化服務(wù)環(huán)境，促進企業(yè)降本增效。

　　1. 進一步清理和壓降房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的各種收費項目。對房地產(chǎn)開發(fā)項目預征的土地增值稅，達到清算條件后要按規(guī)定進行清算，需退還的要及時足額退還。（責任單位：市審改辦、市財政局、市國稅局、連云港地稅局、市物價局、市建設(shè)局、市規(guī)劃局、市供電公司、市自來水公司、移動公司、電信公司、聯(lián)通公司、廣電公司、各縣區(qū)政府、管委會）

　　2. 在企業(yè)落實債權(quán)債務(wù)責任和風險可控的前提下，支持開發(fā)企業(yè)拓寬融資渠道，對信用良好的開發(fā)企業(yè)鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)下調(diào)按揭保證金比例，加大對品牌開發(fā)企業(yè)的信貸支持力度。加大對開發(fā)企業(yè)兼并重組的金融支持，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)針對并購相關(guān)方的不同資金需求，提供并購貸款、貸款展期或轉(zhuǎn)貸等金融服務(wù)，以實現(xiàn)資產(chǎn)有序重組。用于工業(yè)企業(yè)的應(yīng)急貸款支持條件適宜的開發(fā)企業(yè)。（責任單位：市金融辦、連云港銀監(jiān)分局、人行連云港中心支行、各商業(yè)銀行、市工投集團）

　　（十一）加強市場監(jiān)管，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

　　1. 通過提高土地出讓準入門檻，選擇信用好、實力強的開發(fā)企業(yè)提供市場需要的產(chǎn)品，依法限制產(chǎn)生問題樓盤的開發(fā)企業(yè)及其主要股東參與新的土地招拍掛。（責任單位：市國土局、市城管局、市建設(shè)局、市住房局、各縣區(qū)政府、管委會）

　　2. 加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)經(jīng)營過程中的管理，及時查處違法違規(guī)行為，凈化房地產(chǎn)市場環(huán)境。加強商品房預銷售管理，結(jié)合房地產(chǎn)項目預售情況，有效把握預售商品房供應(yīng)節(jié)奏，完善商品房預售資金監(jiān)管機制，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)科學合理定價，預防和化解市場風險。（責任單位：市規(guī)劃局、市國土局、市建設(shè)局、市城管局、市工商局、市住房局、市物價局）

　　3. 建立房地產(chǎn)市場預警機制和房地產(chǎn)社會矛盾處置協(xié)調(diào)機制。堅持依法處置、統(tǒng)一領(lǐng)導、屬地負責、協(xié)同配合、關(guān)注群眾利益原則，著力化解歷史遺留問題。對符合破產(chǎn)法定條件的，探索適用破產(chǎn)方式推進解決問題嚴重樓盤，維護群眾合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。（責任單位：各縣區(qū)政府、管委會、市中級法院、市公安局、市建設(shè)局、市規(guī)劃局、市城管局、市住房局）

　　4. 清理整頓房地產(chǎn)中介機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、P2P平臺及小額貸款公司等開展的住房金融業(yè)務(wù)，依法依規(guī)查處高利貸、非法集資等行為。（責任單位：市公安局、市經(jīng)信委、市住房局、市工商局、連云港銀監(jiān)分局）

　　四、保障機制

　　（一）強化組織領(lǐng)導。市政府成立以市長任組長，分管市長任副組長，各縣、區(qū)政府（管委會）和市各相關(guān)部門主要負責同志任成員的房地產(chǎn)去庫存工作領(lǐng)導小組，領(lǐng)導小組辦公室設(shè)在市住房局。各縣區(qū)人民政府、各功能板塊、市各相關(guān)部門要高度重視房地產(chǎn)去庫存工作，相應(yīng)成立專門的房地產(chǎn)去庫存領(lǐng)導機構(gòu)，認真研究謀劃，強化整體部署，切實將其作為穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風險的一項重要任務(wù)抓好落實，保證全市和各縣、區(qū)去庫存目標任務(wù)得到全面完成。要建立健全統(tǒng)計監(jiān)測制度，全面準確掌握房地產(chǎn)庫存情況，統(tǒng)籌推進去庫存工作。要全面加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，幫助企業(yè)解決問題，及時化解風險，確保社會穩(wěn)定。

　　（二）強化工作責任。各縣、區(qū)政府（管委會）要切實承擔房地產(chǎn)市場去庫存的主體責任，對存量商品房詳細情況開展全面調(diào)查，結(jié)合實施保障性安居工程和城市棚戶區(qū)（危舊房、城中村） 拆遷改造，抓緊制訂本地區(qū)商品房去庫存實施方案，細化任務(wù)分解和措施落實，確保目標任務(wù)不折不扣落實到位。市各有關(guān)部門要按照各自的職責分工，主動作為，研究制定好去庫存的政策措施。各縣、區(qū)政府（管委會）的去庫存工作方案以及各相關(guān)牽頭部門的具體實施細則，于2016年8月底前報市政府房地產(chǎn)去庫存工作領(lǐng)導小組辦公室，并在以后每月底報送去庫存工作進展情況，年底前報送年度任務(wù)完成情況。

　　（三）強化督查考核。市政府將制定去庫存工作考核辦法，實行定期督促檢查和情況通報制度，實施月報告、季檢查、年考核。對領(lǐng)導重視、措施得力、成效顯著的縣區(qū)（管委會）予以通報表彰獎勵。對履行去庫存、穩(wěn)市場主體責任不力、效果不明顯的縣、區(qū)（管委會），給予通報批評，必要時進行約談，并按有關(guān)規(guī)定予以追責。

　　（四）強化輿論引導。各縣、區(qū)政府（管委會）、各有關(guān)部門要加強對房地產(chǎn)市場的正面宣傳引導，充分發(fā)揮各類新聞媒體的作用，準確宣傳房地產(chǎn)去庫存政策，客觀報道房地產(chǎn)去庫存進展情況。對涉及房地產(chǎn)市場的不實信息要及時予以澄清，大力營造有利于化解房地產(chǎn)庫存的良好氛圍。

　　

                                                                        連云港市人民政府

　　                                                                     2016年8月25日