《連云港市市區(qū)商住用地規(guī)劃建設(shè)監(jiān)督管理辦法》政策解讀

一、制定背景

近年來因商業(yè)建筑市場需求降低、開發(fā)建設(shè)單位對商業(yè)用地開發(fā)意愿不強(qiáng)等因素，我市掛牌出讓的商住用地在開發(fā)過程中存在未建設(shè)商服項目的情況，造成商服設(shè)施不能與住宅相匹配、人民便利生活需求不能被滿足的矛盾。目前國家和江蘇省尚未對商住用地規(guī)劃建設(shè)出臺相應(yīng)的監(jiān)管辦法，為確保商服項目按標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計、與住宅同步建設(shè)及交付使用，提高人民群眾生活幸福感，打造宜居生活環(huán)境，市自然資源和規(guī)劃局牽頭起草了《連云港市市區(qū)商住用地規(guī)劃建設(shè)監(jiān)督管理辦法》（以下簡稱《辦法》），為商住用地規(guī)劃建設(shè)監(jiān)督管理提供重要的制度保障。

二、制定依據(jù)

《辦法》的制定主要依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)以及《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》《省政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省商務(wù)廳等部門關(guān)于完善商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃管理指導(dǎo)意見的通知》等上級規(guī)范性文件，學(xué)習(xí)借鑒了北京市海淀區(qū)、上海、南京等地的管理經(jīng)驗，結(jié)合本市實際而制定。

三、制定過程

市自然資源和規(guī)劃局起草小組廣泛收集分析了與商住用地規(guī)劃建設(shè)監(jiān)督管理相關(guān)的文獻(xiàn)資料，通過考察調(diào)研、召開座談會等多種方式，重點了解城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地管理等相關(guān)部門對《辦法》起草的意見和建議，梳理起草重點和難點問題，在此基礎(chǔ)上形成《辦法》初稿。通過召開專家論證會、書面征求意見、網(wǎng)絡(luò)征求意見等多種形式，廣泛征求了各縣區(qū)人民政府、功能板塊管委會、市級相關(guān)部門、局相關(guān)處室以及社會各界意見建議。根據(jù)反饋意見對《辦法》作了進(jìn)一步修改和完善，經(jīng)風(fēng)險評估、合法性審查等程序，形成《辦法》審議稿，最終通過市政府常務(wù)會審議。

四、主要內(nèi)容

《辦法》共20條，主要對適用范圍和相關(guān)定義、相關(guān)部門職責(zé)、建設(shè)單位義務(wù)、商服項目建設(shè)、監(jiān)督檢查、法律責(zé)任等事項進(jìn)行了規(guī)定。

（一）明確了適用范圍和相關(guān)定義

《辦法》明確適用范圍為：本市市區(qū)范圍內(nèi)（不含贛榆區(qū)）新出讓的商住用地的規(guī)劃、建設(shè)、監(jiān)督和管理活動；商住用地是指以掛牌方式出讓的，在一個規(guī)劃條件中明確的同時具備商服用地和城鎮(zhèn)住宅用地性質(zhì)的同一宗土地。

（二）明確相關(guān)部門職責(zé)、建設(shè)單位義務(wù)

《辦法》明確了區(qū)人民政府（功能板塊管委會）建立健全本行政區(qū)域內(nèi)商住用地管理體制機(jī)制，履行屬地監(jiān)管責(zé)任，督促建設(shè)單位履行商服項目建設(shè)義務(wù)；自然資源和規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、商務(wù)、發(fā)展和改革、城市管理、市場監(jiān)管等部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，建立健全建設(shè)項目信息共享機(jī)制，共同做好商住用地監(jiān)督管理工作；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依據(jù)規(guī)劃條件在商住用地規(guī)劃方案中明確商服用地的位置、功能、建筑規(guī)模等內(nèi)容，并按照規(guī)劃要求、土地出讓協(xié)議、投資監(jiān)管協(xié)議等進(jìn)行商服項目建設(shè)，并支持和配合自然資源和規(guī)劃、城市管理等執(zhí)法部門對土地、規(guī)劃等依法實施的監(jiān)督檢查。

（三）明確商服項目建設(shè)相關(guān)要求

《辦法》明確了商服項目原則上應(yīng)當(dāng)與住宅項目同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步驗收、同步交付，延期開工的建設(shè)單位按照約定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。商服項目與住宅項目不能同步建設(shè)的，由雙方在土地出讓協(xié)議中約定商服項目與住宅項目建設(shè)比例，確保與住宅項目同步驗收、同步交付使用。商服項目建設(shè)不符合規(guī)劃條件和規(guī)劃許可的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件、規(guī)劃許可和約定建設(shè)商服項目。商服項目建設(shè)不符合規(guī)劃條件和規(guī)劃許可的，自然資源和規(guī)劃部門不得通過規(guī)劃核實；建設(shè)單位不得組織竣工驗收；住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門不予辦理竣工驗收備案手續(xù)；不動產(chǎn)登記部門不予辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。未按照約定建設(shè)商服項目的，依法承擔(dān)違約責(zé)任。

（四）明確監(jiān)督檢查及懲處措施

《辦法》自然資源和規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、商務(wù)、城市管理等有關(guān)部門加強(qiáng)對商住用地供應(yīng)交易和供后開發(fā)利用的監(jiān)管，建立信用監(jiān)管、動態(tài)巡查等機(jī)制，對建設(shè)用地市場重大失信行為依法實施懲戒，并依法公開相關(guān)信息。市場監(jiān)管部門依法查處房地產(chǎn)虛假廣告、不正當(dāng)競爭、利用格式條款侵害消費者權(quán)益等違法違規(guī)行為。

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